Prawo i finanse

Kawałek działki pod oknem mieszkania. Czy jest twoją własnością?

Wyjście z mieszkania na ogródek? Taki wariant oferuje często nowe, deweloperskie budownictwo. Alternatywa jest kusząca. Daje namiastkę własnego domu jednorodzinnego, dodatkowe miejsce do zagospodarowania czy odpoczynku. Właściciele powinni jednak pamiętać, że taki ogródek co do zasady nie jest ich własnością.

Kawałek działki pod oknem mieszkania. Czy jest twoją własnością?

fot. Pixabay.com

Ogródek, na który można wyjść wprost z mieszkania, to oferta, która przede wszystkim ma podnieść atrakcyjność lokali na parterze, nie zawsze cieszących się zainteresowaniem klientów. Partery „oskarża się” o brak prywatności, zimno od gruntu, tłok na klatce schodowej, mniejsze poczucie bezpieczeństwa. Niezależnie od tego, na ile uzasadnione są te obawy, zdarza się, że ceny mieszkań na najniższej kondygnacji są nieco obniżone. Ogródek przynależny do mieszkania pozwala zrekompensować rzekome mankamenty.

Ogródek – twój, ale wspólny

W ogromnej większości przypadków ogródek przynależny do mieszkania należy do części wspólnej budynku. By taki kawałek ziemi należał do właściciela, trzeba byłoby go wyodrębnić jako osobną działkę, a i to pod kątem prawnym byłoby wątpliwe, musi być bowiem zapewniony dostęp do części wspólnych, a ściana budynku jest właśnie taką częścią.

fot. Pixabay.com

Ponieważ i ogródek stanowi część wspólną, teoretycznie każdy może na niego wejść i z niego skorzystać. By uniknąć takiego wariantu, firmy deweloperskie najczęściej ustanawiają służebność gruntową, albo podpisują z klientami tzw. umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania. Jest to rodzaj umowy, który pozwala podzielić wspólną nieruchomość, tak by ustalić jej części, które będą przeznaczone do użytku poszczególnym współwłaścicielom. Współwłaściciele mogą ze wskazanych części korzystać samodzielnie i bez ingerencji ze strony pozostałych. Tę formę prawną reguluje art. 206 k.c.

Umowa quoad usum nie rodzi żadnych skutków w prawach rzeczowych, nie znosi też współwłasności nieruchomości. Jest jedynie formułą określającą sposób jej użycia. Na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania (czyli nieingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej. W ten sposób właściciel mieszkania może korzystać z ogródka, ale formalnie nie jest on jego własnością.

Pod kuratelą wspólnoty

Sposób korzystania z części wspólnych podlega również regulacjom wspólnoty mieszkaniowej. Ta może przegłosować odpowiedni regulamin, np. ustalić obowiązki w zakresie utrzymanie zieleni, czy też opłaty z tego tytułu. Ponieważ ogródki zachowują status części wspólnych, korzystający z nich są ograniczeni zakresem umowy quoad usum, czy też wspólnotowymi uchwałami. W grę z oczywistych względów nie wchodzą poważniejsze ingerencje w kawałek działki przeznaczony do naszego użytkowania. Nie możemy np. zabudować go, czy zupełnie zamknąć do niego dostęp itp.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że status prawny przydomowego ogródka jest inny niż np. piwnicy. Ta druga stanowi pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu. Wynika to przede wszystkim z faktu, że ogródek w świetle prawa nie jest pomieszczeniem, podobnie jak np. miejsce w garażu wielostanowiskowym. Ogródek, z którego możemy korzystać, nie wlicza się do powierzchni mieszkania z pomieszczeniami przynależnymi. Jest to o tyle istotne, że im wyższy ten udział, tym większe też opłaty za utrzymanie części wspólnej.

Należy tu zaznaczyć jednak również, że mimo różnicy statusów piwnicy i ogródka, „przydzielenie” skrawka ziemi do użytkowania przez właściciela konkretnego mieszkania na rynku pierwotnym jest najczęściej ujmowane już w umowie deweloperskiej i w zapisach aktu notarialnego.

W praktyce dość często dochodzi do różnych nieporozumień w zakresie możliwości korzystania z ogródków przydomowych, odpowiedzialności za nie itp. Nie brak opinii, zgodnie z którymi odgórne przypisywanie ogródków przez deweloperów w akcie notarialnym właścicielowi mieszkania z ogródkiem powinno być uznane za klauzulę niedozwoloną, a podział części wspólnych i sposób ich użytkowania powinien leżeć jedynie w gestii wspólnoty mieszkaniowej.

Tylko pełna własność pozwala uniknąć kontrowersji, choć należy pamiętać, że i ona nie daje wolnej ręki. Jak już wspomnieliśmy wcześniej – musi być choćby zapewniony dostęp do ścian budynku, które ciągle stanowią część wspólną.

Ile kosztują mieszkania z ogródkiem? Przeczytaj na drugiej stronie » 

REKLAMA

fot. Pixabay.com

Za ile mieszkanie z ogródkiem?

Miejsce na warzywną grządkę, na poranną kawę na powietrzu, leżak z książką, istotnie może zwiększać atrakcyjność nieruchomości. Ile zapłacimy za mieszkanie z ogródkiem?

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ceny mieszkań z ogródkiem na parterze nie różnią się od stawek za mieszkania na wyższych kondygnacjach budynku. Znaczy to tylko tyle, że deweloperzy traktują ogródki jako ekwiwalenty balkonów, w które są wyposażone lokale położone wyżej. Dla przykładu – w jednej z nowych inwestycji w warszawskich Włochach, w rejonie Parku Szczęśliwieckiego, ceny za nowe mieszkania wynoszą od około 7700 do 8700 zł/mkw. Za mieszkania z ogródkami na parterze płaci się tu natomiast przeciętnie około 8300 zł od metra kwadratowego.

Na Żeraniu, w rejonie ulicy Marywilskiej jeden z deweloperów sprzedaje mieszkania w cenach od 5700 do 8000 zł. Stawki za partery z ogródkami są nieco niższe, choć nie najniższe. Ceny za takie mieszkania zostały ustalone w przedziale około 6400 – 7000 zł/mkw. We Wrocławiu za mieszkania na szybko rozbudowującym się osiedlu Stabłowice, jedna z firm oczekuje od 6110 do 7351 zł/mkw. Ceny mieszkań z ogródkami na parterze wynoszą od 6500 do 7300 zł, a więc mieszczą się nawet w górnym przedziale cenowym.

Powyższe przykłady pokazują, że rynek pozytywnie odnosi się do tego typu oferty. Stąd wyceny, które nie odbiegają od stawek za inne nieruchomości. Ogródki, nawet mimo nie do końca jasnego prawnie statusu, okazują się skutecznie niwelować mankamenty, które przypisuje się mieszkaniom na najniższej kondygnacji budynku.

Marcin Moneta, ekspert RynekPierwotny.pl

Przeczytaj inne artykuły eksperta:

Dom na odludziu – zalety i wady mieszkania bez sąsiadów

Od czego zależy atrakcyjność lokalu mieszkalnego od dewelopera?

Dom energooszczędny – jakie technologie warto rozważyć i w które zainwestować?

Ogrzewanie podłogowe w domu. Luksus czy już standard?

Zakup działki - jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?

Ceglane elewacje znowu wracają do łask

Jak duży upust możemy wynegocjować podczas rozmowy z deweloperem?

Stary strych jako dodatkowa przestrzeń mieszkalna

Przeczytaj również

REKLAMA
REKLAMA

Polecane artykuły

Ostatnio spodobało się

Informacja

Nie możesz dodać komentarza do tej treści. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.

Wyślij mailem

Informacja

Zgłoś nadużycie

Informacja

To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.
REKLAMA

Wyłącz to powiadomienie

Nie będziesz już więcej otrzymywać powiadomień do tego zdarzenia.
Państwa przeglądarka jest nieaktualna. Aby zapewnić większe bezpieczeństwo, wygodę i komfort użytkowania w tej witrynie, proszę zaktualizować swoją przeglądarkę.
Polub nas, aby otrzymywać niezliczone pomysły wprost na swoją tablicę!

Edycja zdjęcia

Obróć

Informacja

Zaloguj się

Newsletter

Zapisz się do newslettera, aby otrzymywać najciekawsze artykuły oraz inspiracje z serwisu Deccoria.pl

Powiadomienia

Informacja

Nie możesz wykonać tej akcji. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.