Spis treści:
- Na czym polegają kooperatywy mieszkaniowe?
- Typy kooperatyw mieszkaniowych – społeczna i profesjonalna
- Jak założyć kooperatywę mieszkaniową?
- Kooperatywy mieszkaniowe – zalety i wady
- Kooperatywa mieszkaniowa: wątpliwości
- Kooperatywy mieszkaniowe – dla kogo to dobre rozwiązanie?
12 grudnia 2022 roku prezydent Andrzej Duda podpisał dokument, który może odmienić polski rynek nieruchomości. Jest toustawa o kooperatywach mieszkaniowych. Co warto wiedzieć na jej temat?
Na czym polegają kooperatywy mieszkaniowe?
Zmiany wprowadzone wraz z ustawą przełożą się na łatwiejszą realizację inwestycji mieszkaniowych. Będzie można na nich skorzystać od 1 marca 2023 roku. Dotyczy to przede wszystkim grup osób fizycznych, które chciałyby postawić nieruchomość przy wspólnym nakładzie finansowym. Co jest najważniejsze w kooperatywie mieszkaniowej i jak można na niej zaoszczędzić?
Na samym początku dobrze jest usystematyzować informacje na temat tego, na czym polegają kooperatywy mieszkaniowe. Jako kooperatywę mieszkaniową klasyfikuje się grupę co najmniej trzech osób fizycznych, funkcjonujących w ramach spółki cywilnej albo zrzeszenia.
Warto przy tym podkreślić, że jako kooperatywa mieszkaniowa nie może funkcjonować przedsiębiorstwo lub deweloper. Powodem jest to, że istota ustawy odnosi się do realizowania inwestycji w celu z aspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych – rodziny lub dzieci.
Typy kooperatyw mieszkaniowych – społeczna i profesjonalna
Aktualnie wyróżnia się dwa typy kooperatyw mieszkaniowych. Pierwszym jest odmiana społeczna. W tym przypadku wszelkie działania i prace związane z organizacją są podejmowane przez należących do niej członków. Na taką formę prowadzenia kooperatywy decydują się ci, którzy dysponują zarówno wiedzą, jak i umiejętnościami wystarczającymi do samodzielnego wykonywania wyznaczonych zadań.
Drugi typ kooperatywy mieszkaniowej to rodzaj profesjonalny. Tutaj sposób realizowania zadań organizacji przebiega inaczej. Członkowie, w przeciwieństwie do osób działających w ramach odmiany społecznej, nie wykonują obowiązków w obrębie kooperatywy samodzielnie. Delegują je podmiotom zewnętrznym, wybierając przy tym oferty, które są ich zdaniem najkorzystniejsze.
Jak założyć kooperatywę mieszkaniową?
To, jak założyć kooperatywę mieszkaniową nie jest trudne. W tym celu trzeba sporządzić umowę kooperatywy lub spółki cywilnej w formie aktu notarialnego. Dokumenty mają zawierać informacje na temat:
- Członków kooperatywy;
- Przedmiotu umowy;
- Terminu jej obowiązywania i zasad rozliczenia;
- Zasad finansowania inwestycji;
- Rozporządzania udziałami w zyskach i stratach;
- Reprezentanta kooperatywy;
- Prowadzenia spraw kooperatywy;
- Postanowień końcowych.
Kooperatywy mieszkaniowe – zalety i wady
Podstawową zaletą, jaką charakteryzuje się ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, jest obniżka kosztów inwestycji w nieruchomość mieszkalną. Będzie się to działo ze względu na to, że niektóre prace związane z realizacją budowy będą mogli wykonać członkowie kooperatywy, oszczędzając na marży nakładanej przez podwykonawców.
Znaczący wpływ na redukcję ceny inwestycji nieruchomości mieszkalnej może również mieć ułatwiony proces uzyskiwania finansowania swoich inwestycji. Dotyczy to zarówno banku, jak i różnych form dofinansowania państwowego. W uzasadnieniu ustawy można wyczytać, że te zabiegi prowadzą do oszczędności rzędu nawet 20-30% w porównaniu z kupieniem mieszkania od dewelopera.
Co więcej, członkowie, ale także i osoby trzecie działające w obrębie organizacji, mogą liczyć na większe bezpieczeństwo prawne i ekonomiczne. To dlatego, że przepisy, które zawiera ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, przewidują odpowiedzialność solidarną wszystkich członków.
Kooperatywa mieszkaniowa: wątpliwości
W kontekście ustawy o kooperatywach mieszkaniowych pojawiają się również wątpliwości. Jedną z kwestii wzbudzających dyskusję jest to, w jaki sposób można zbyć mieszkanie lub dom, które zostały zakupione w ramach organizacji. Ze względu na to, że projekt wyklucza działalność inwestycyjną kooperatywy – wynajem lub sprzedaż z zyskiem, pojawia się niejednoznaczność w kontekście zbycia nieruchomości, na przykład ze względu na nagłą zmianę sytuacji życiowej.
Pojawia się też problematyczność związana z samym zarządzaniem inwestycją. Ze względu na to, że za budowę nieruchomości odpowiadają solidarnie wszyscy członkowie, mogą pojawić się niejasności odnośnie do podejmowania newralgicznych decyzji. To dlatego, że kooperatywa nie przewiduje jednej osoby, na której formalnie spoczywa największa odpowiedzialność. Może to utrudnić sprawne zarządzanie inwestycją i znacznie wydłużyć jej czas trwania.
Kooperatywy mieszkaniowe – dla kogo to dobre rozwiązanie?
Jedna z osób, która odpowiada za regulację prawną kooperatyw mieszkaniowych, to Anna Kornecka – wiceminister rozwoju, pracy i technologii. Pod koniec ścieżki legislacyjnej wiceminister podsumowywała ustawę, zapowiadając, że osoby fizyczne będą mogły zaprojektować dla siebie „(...) nie tylko budynek i poszczególne lokale mieszkalne, ale też wspólne przestrzenie do życia, na przykład świetlicę, pralnię czy miejsce spotkań (...)”.
Taka argumentacja wskazuje na to, że kooperatywa mieszkaniowa może być dobrym rozwiązaniem dla osób, które nie tylko chcą zrealizować inwestycję w nieruchomość bez udziału dewelopera, ale także stworzyć atmosferę sprzyjającą funkcjonowaniu w grupie sąsiedzkiej.
Kooperatywa mieszkaniowa będzie też atrakcyjną propozycją dla osób, które chcą obniżyć koszty budowy lub dostosowywania nieruchomości do warunków mieszkalnych. Usankcjonowanie prawne organizacji sprawi, że banki będą przychylniejsze w kontekście udzielania finansowania.
