Spis treści:
- Rewolucja ustawy o zmianie zagospodarowania i planowaniu przestrzennym. Od kiedy?
- Nowe zasady planowania zagospodarowania przestrzennego
- Reforma planowania przestrzennego – co to oznacza dla Kowalskiego?
Rewolucja ustawy o zmianie zagospodarowania i planowaniu przestrzennym. Od kiedy?
Ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu Sejm uchwalił 7 lipca 2023 r., prezydent podpisał ją 24 lipca, a przepisy weszły w życie 24 sierpnia. Te reformują proces planowania i zagospodarowania przestrzennego. Przyjęte przepisy mają być też orężem w walce z chaotyczną suburbanizacją i dewastacją przestrzeni. Mają także przywrócić racjonalność procesów gospodarowania przestrzenią. Ma być jednocześnie szybciej, prościej i zdecydowanie lepiej organizować przestrzeń na poziomie gminy:
"Główną ideą, która nam przyświecała, było to, żeby tak zreformować system planowania przestrzennego, by był on bardziej elastyczny i by gminy mogły sprawniej oraz szybciej uchwalać nowe i zmieniać już obowiązujące akty planowania przestrzennego" - tłumaczy wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.
Prawo wprowadza nowe narzędzie planistyczne. Ten ma być uchwalany obligatoryjnie dla całego obszaru gminy jako plan ogólny w randze aktu prawa miejscowego. Co to zmienia? Przede wszystkim ma to być szansa na szybsze pozyskiwanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i większą podaż mieszkań. To ma się udać dzięki zintegrowanemu planowi inwestycyjnemu. To nowa forma planu miejscowego, która pozwala na szybkie i transparentne przygotowanie terenów pod inwestycje. Niemniej wiele zmienia także dla inwestorów planujących budowę domu.
Nowe zasady planowania zagospodarowania przestrzennego
Reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego to długa lista zmian. Jedna z najważniejszych to wprowadzenie nowej formy planu miejscowego – zintegrowanego planu inwestycyjnego – ZPI. Ten zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. ZPI ma być narzędziem, dzięki któremu gminy będą miały większą możliwość w lokalizowaniu inwestycji. Na ZPI czekają od dawna deweloperzy, którzy szukają terenów pod inwestycje. Finalnie zyskać mają przyszli nabywcy mieszkań poprzez zakładaną zwiększoną dostępność lokali.
Powstanie teleinformatyczny Rejestr Urbanistyczny. Ten ma być, jak nie trudno się domyślić, źródłem informacji i danych. Znajdziemy w nim więc dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym czy rozstrzygnięcia organów nadzoru. Rejestr urbanistyczny zacznie obowiązywać od 2026 roku. Urzędnicy mają więc niewiele ponad rok, aby przygotować się do zmian. Rejestr będzie bezpłatny i ogólnodostępny.
Wiele zmieni się w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Rząd chce zakończyć proces budowania "w szczerym polu". To często wymusza na gminach dodatkowe inwestycje związane z komunikacją czy infrastrukturą społeczną i techniczną. Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę czy też rozpoczęcie realizacji inwestycji.
Jedna z ważniejszych rewolucji to wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego. Mowa o stworzeniu planu ogólnego gminy, który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy. Zmiany mają jednocześnie przyśpieszyć proces sporządzania aktów planowania przestrzennego. Z danych MRiT wynika, że prawie 33% planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Nowe zasady planowania przestrzennego mają zdecydowanie skrócić ten czas.
Reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego to również liczenie się z głosem mieszkańców. Będą odbywały się konsultacje społeczne, w miejscach łatwo dostępnych, a udział w nich będą mogli zabrać wszyscy. Zainteresowani będą mogli zapisać się do newslettera. Ten będzie informował o trwających procedurach planistycznych i kolejnych etapach.
Reforma planowania przestrzennego – co to oznacza dla Kowalskiego?
Nowelizacja dotknie każdego, kto planuje budowę. Dla przeciętnego inwestora najważniejsze zmiany dotyczą warunków zabudowy. Zgodnie z nowelizacją ustawy zmianie ulegną zasady jej wydawania – wydane już decyzje o warunkach zabudowy nie wygasną, jeśli przed 1 stycznia 2026 roku staną się prawomocne. Co bardzo ważne, po tej dacie warunki zabudowy będą ważne przez pięć lat. "Wuzetki" będą wydawane jedynie tam, gdzie będzie obowiązywał wspomniany wcześniej plan ogólny. A to oznacza, że w gmianach, które do końca 2025 r. nie uchwalą takiego planu, inwestor nie otrzyma warunków zabudowy.
Inwestor otrzyma warunki zabudowy natomiast w momencie, gdy inwestycja będzie polegała na zmianie zagospodarowania terenu w inny sposób niż budowa obiektu budowlanego. "Wuzetka" zostanie wydana także w momencie, gdy inwestor będzie chciał dobudować, rozbudować lub nadbudować istniejącą nieruchomość.
Reforma planowania przestrzennego wprowadza ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji o warunkach zabudowy. Wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo. Obecnie "wuzetka" wydawana jest wszędzie tam, gdzie nie ma MPZP. Po 1 stycznia 2026 r. tak nie będzie. Gmina nie wyda warunków zabudowy dla inwestycji, która znajduje się poza planem. Ograniczono maksymalny zasięg obszaru analizowanego do 200 m. W ymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo, co m a zapobiegać rozprzestrzenianiu się zabudowy.
Wprowadzenie planu ogólnegogminy to główny element zmieniający filozofię podejścia do planowania przestrzennego. Zgodnie z ustawą, uchwalenie planu ogólnego gminy wymagane jest do końca 2025 r. Rządzący chcą wykorzystać ten czas do zapewnienia kursów doszkalających dla specjalistów z branży planowania przestrzennego poświęconych nowym regulacjom. Dzięki temu przynajmniej w założeniu, wynikające z reformy systemowej zmiany mają zostać sprawnie wdrożone.
Źródła: gov.pl/legislacja.rcl.gov.pl, deccoria.pl
