Jakie kryteria musi spełniać mieszkanie do podziału?
Lokal można podzielić na dwa mniejsze wtedy, gdy pozwala na to jego układ. Oznacza to, że po podziale mają powstać dwa samodzielne “M” z osobnymi wejściami z klatki schodowej. W myśl ustawy o własności lokali z 2004 roku lokalem “samodzielnym” jest izba lub zespół izb w obrębie budynku, wydzielony trwałymi ścianami i przeznaczony na stały pobyt ludzi. Wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (np. strych, komórka lokatorska) ma on służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Warto wiedzieć, że od 2018 roku istnieje ustawowy wymóg, aby minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 25 mkw. - należy to uwzględnić w planach podziału. Ponadto, oprócz części mieszkalnej, musi ono posiadać kuchnię (ewentualnie aneks kuchenny), łazienkę i WC.
Warunki te najczęściej spełniają mieszkania w kamienicach - mają one duży metraż i więcej niż jedno wejście. W nowoczesnym budownictwie taka sytuacja może mieć miejsce, gdy lokal początkowo zaprojektowano jako dwa mieszkania, ale ostatecznie połączono i sprzedano jako jeden.
Zgoda właścicieli
Jeżeli planujemy podział mieszkania będącego częścią budynku wielorodzinnego, będziemy potrzebować zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w formie uchwały. Jest ona nieodzowna szczególnie w sytuacji, gdy planowana przebudowa wiąże się z ingerencją w część wspólną budynku, czyli np. w przypadku utworzenia dodatkowego otworu wejściowego lub okiennego. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa udzieli decyzji odmownej, możemy wystąpić na drogę sądową i w ten sposób spróbować uzyskać zgodę na podział.
Zgoda na plany podziałowe wymagana jest również w sytuacji, gdy budynek ma kilku właścicieli (jednak mniej niż 7). Stosuje się wtedy przepisy prawa cywilnego o współwłasności. W praktyce oznacza to, że do podziału mieszkania znajdującego się w takim budynku, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli.
Projekt przebudowy
Projektując podział, najlepiej będzie skorzystać z pomocy architekta. Zaoszczędzi nam to czasu i pozwoli uniknąć potencjalnych błędów. Potencjalne lokale wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaznacza się na rzucie kondygnacji budynku, a jeżeli pomieszczenia owe znajdują się poza budynkiem, należy to również uwzględnić na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Tak sporządzony projekt powinien zostać podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego lub osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Pamiętajmy, że, w zależności od przewidywanych rozmiarów prac, będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia prac remontowych. Dodatkowo, jeśli budynek wpisany jest do rejestru zabytków, zgodę na prace budowlane musi wyrazić konserwator.
Samodzielność lokalu
Wniosek o zaświadczenie o samodzielności lokalu składamy w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Listę dokumentów, które należy złożyć razem z wnioskiem, można sprawdzić na stronie konkretnego urzędu. Najczęściej są to:
- pozwolenie na użytkowanie budynku
- dokumentacja techniczna (rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami)
- wniosek o nadanie lokalom numerów porządkowych
- wypis z rejestru gruntów
- potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej
Na tym etapie następuje założenie tzw. kartoteki lokalu i ujawnienie go w ewidencji gruntów i budynków. Na podstawie zaświadczenia o samodzielności nadaje się lokalom nowe numery - najczęściej poprzez dodanie kolejnych liter alfabetu do numeru, który mieszkanie posiadało przed podziałem.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Ostatnim etapem jest ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych po podziale. Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Powinna zawierać rodzaj, położenie i powierzchnię obu lokali oraz wielkość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Notariusz przygotuje również wniosek o odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych i prześle go do sądu. Po dokonaniu zmian w księgach wieczystych nowo powstałe mieszkania funkcjonują jako odrębne lokale i mogą się stać przedmiotem sprzedaży.
Podział mieszkania - czy warto?
Takie rozwiązanie może się okazać całkiem korzystne, głównie ze względów inwestycyjnych. Jeżeli planujemy sprzedaż mieszkania o dużym metrażu, a na rynku nieruchomości największy popyt jest na małe lokale, wtedy podział pozwoli zwiększyć zainteresowanie klientów naszą ofertą. Nie bez znaczenia jest fakt, że w wyniku podziału zyskujemy możliwość podwójnej sprzedaży. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku innych form inwestowania. Wprowadzenie na rynek wynajmu dwóch małych mieszkań, niezależnie od siebie, może się okazać łatwiejsze i przynieść większy zysk, niż wynajęcie jednego dużego.
