Spis treści:
- Jakie są podstawy do zerwania umowy najmu mieszkania?
- Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?
- Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu?
- Jak zmusić najemcę do wyprowadzenia się?
- Czy można eksmitować najemcę?
Jakie są podstawy do zerwania umowy najmu mieszkania?
Nieuczciwi najemcy to zmora osób wynajmujących mieszkanie. Dość często dochodzi do sytuacji, że lokator nie płaci czynszu i innych opłat za używanie mieszkania. Co wówczas należy zrobić? Warto wiedzieć, że wszystkie prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy są szczegółowo opisane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jakie są podstawy do zerwania umowy najmu mieszkania?
W ramach przypomnienia umowa najmu mieszkania to dokument, w którym osoba wynajmująca zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli został zawarty na czas nieokreślony, to zgodnie z art. 673§1 Kodeksu cywilnego, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Właściciel może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony, jeśli najemca:
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
- zalega z czynszem i innymi opłatami (co najmniej za 3 pełne okresy płatności);
- nie dba o nieruchomość i naraża ją na uszkodzenia lub stratę;
- wynajmuje nieruchomość lub jej część osobom trzecim bez zgody wynajmującego;
- jest uciążliwy dla innych mieszkańców.
Natomiast wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas określony rządzi się nieco innymi prawami. W tym przypadku najemca, jak i osoba wynajmująca, mają prawa zerwać wcześniej taką umowę, ale tylko w konkretnych przypadkach, które powinny być w niej uwzględnione.
Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?
Według prawa właściciel nie może wejść do wynajmowanego przez najemcę mieszkania bez jego zgody. Takie wizyty powinny być ustalone w umowie. Nieuzasadnione wejście do lokalu może stanowić naruszenie miru domowego i jest działaniem bezprawnym. Zgodnie z zapisami Kodeksu karnego grozi za to grzywna lub pozbawienie wolności.
Istnieją jednak sytuacje, w których osoba wynajmująca może wejść do mieszkania bez zgody najemcy. Są to sytuacje wyjątkowe, m.in. w razie awarii bądź w przypadku, gdy istnieje uzasadnione ryzyko powstawania szkody. Jeśli jednak lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienie lokalu, właściciel mieszkania ma prawo wejść do lokalu w asyście policji, straży miejskiej (gminnej) lub straży pożarnej. Poza tym najemca musi udostępnić mieszkanie właścicielowi w przypadku przeprowadzenia przeglądu technicznego lub w celu wykonania prac remontowych uzgodnionych z najemcą wcześniej.
Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu?
Zdarzyła ci się kiedyś sytuacja, że najemca nie płaci czynszu? Jak sobie z tym poradzić? Pierwszym krokiem, który należy wykonać, jest kontakt z najemcą, by zapytać o powód braku płatności. Jeśli sytuacja jest jednorazowa, a opóźnienie nie jest zbyt duże, nie ma powodów do zmartwień. W sytuacji, gdyby taka zwłoka wciąż się wydłużała, warto wysłać wezwanie do zapłaty w formie pisemnej z zaznaczeniem terminu, w jaki lokator ma uregulować zaległości.
Natomiast w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu i innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 okresy płatności, możemy wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Poza tym sprawę można skierować do sądu. W sytuacji, gdy zaległość nie przekracza 20 tysięcy złotych, może zostać rozpatrzona w postępowaniu uproszczonym.
Jak zmusić najemcę do wyprowadzenia się?
Co jednak w sytuacji, gdy umowa najmu mieszkania jest rozwiązana, a najemca nie chce się wyprowadzić? W tym przypadku właściciel mieszkania powinien doręczyć najemcy żądanie opróżniania lokalu. Dokument powinien być sporządzony na piśmie, opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem osoby wynajmującej lokal (przez notariusza, przedstawiciela administracji publicznej lub samorządu terytorialnego). Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać m.in.:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu;
- przyczyny ustania najmu okazjonalnego;
- termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy).
Czy można eksmitować najemcę?
Jeśli jednak najemca dalej nie chce się wyprowadzić z mieszkania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator poddaje się eksmisji. Eksmisję najemcy przeprowadza komornik. Wówczas przystępuje on opróżniania lokalu zarówno z osób, jak i rzeczy.
Źródła: Ustawa o ochronie praw lokatorów, Kodeks cywilny, deccoria.pl
