Ustawa deweloperska
Od 10 lat interesy osób kupujących mieszkania od dewelopera są zabezpieczone specjalną ustawą określającą obowiązki firm deweloperskich. Ustawa z 16 września 2011 roku dokładnie reguluje wszelkie obowiązki dewelopera i nakłada na niego wiele obowiązków informacyjnych. Co prawda przygotowywana jest właśnie nowelizacja ustawy, ale zapewne wejdzie w życie nie wcześniej niż w przyszłym roku. Zajmijmy się więc tym, co obowiązuje teraz i wskazówkami, które pomogą w bezpiecznym zakupie mieszkania.
Po wstępnym wyborze mieszkania usiądź wygodnie i przeczytaj prospekt
Proponujemy poszukiwanie mieszkania rozpocząć od ustalenia potrzeb, czyli tego, jakie mieszkanie i w jakim celu kupujemy. Wtedy dopiero określimy lokalizację. Jest ona kluczowa z wielu względów, chodzi tu zarówno o nasze przyzwyczajenia, bliskość rodziny i znajomych, wygodę, jak i aspekt czysto ekonomiczny. To, w jakim miejscu kupimy mieszkanie, w dużej mierze zdeterminuje przyszłą wartość naszej nieruchomości.
Foldery reklamowe kontra prospekt deweloperski
Jeśli już o tym zdecydujemy, na naszym stole pojawią się foldery deweloperów. Przeglądane zarówno w formie papierowej, jak i w internecie, pozwolą na zapoznanie z podstawowymi parametrami inwestycji. Tak naprawdę większą wiedzę o inwestycji da nam dopiero prospekt deweloperski. Od strony formalnej przypomina trochę giełdowy prospekt informacyjny. Jest najbardziej wiarygodnym źródłem informacji zarówno o firmie, jak i inwestycji. Jego zawartość szczegółowo definiują zapisy ustawy i każdy deweloper musi się do tych reguł stosować.
Sprawdź wiarygodność dewelopera
Zacznijmy do podstawowych informacji. Prospekt już na pierwszych stronach będzie zawierał podstawowe informacje o inwestorze, jego doświadczeniu i numerach identyfikujących przedsiębiorcę. Podany będzie NIP i numer w KRS ( Krajowy Rejestr Sądowy). Z reguły naszym deweloperem będzie spółka celowa powołana do realizacji tej jednej konkretnej inwestycji. Tak jest po prostu łatwiej prowadzić inwestycję od strony rachunkowo podatkowej. Dodatkową zaletą takiego rozwiązania jest przejrzystość kosztów i przychodów, tak cenna dla kontroli ze strony banków udzielających kredytów. Jeśli mamy wątpliwości, poszukajmy wśród udziałowców tzw. spółki matki, czyli dewelopera, który stoi za konkretną inwestycją. Wtedy możemy poszperać w internecie. Sprawdźmy opinie o firmie i zrealizowane inwestycje. Często zdarza się, że firma, z którą podpisujemy umowę, ma formę prawną „spółka z o.o. spółka komandytowa”. Taka forma prowadzenia działalności wynikała jeszcze do niedawna z optymalizacji podatkowej i jest w 100 procentach zgodna z prawem. Teraz nastąpiła zmiana przepisów, ale firmy często nadal działają w tej formule.
W prospekcie deweloper opisuje tak zwane “zamierzenie inwestycyjne”, czyli to, co zostanie wybudowane
Jeśli już jesteśmy przekonani co do wiarygodności firmy, przeczytajmy uważnie fragmenty opisujące całe zamierzenie inwestycyjne. Istotne są tu proponowane inwestycje publiczne w najbliższym obszarze. Ustawa nakłada na dewelopera, by opisał wszelkie publiczne inwestycje w promieniu jednego kilometra. Chodzi przede wszystkim o drogi, wiadukty, przedszkola, szkoły itp. Oczywiście sam projekt tu nie wystarczy. Jeśli teren przed blokiem nie należy do naszego inwestora tylko do innej firmy lub osoby, zawsze musimy się liczyć z różnymi wariantami. Dlatego warto wejść na stronę internetową danego miasta lub gminy i zapoznać się z miejscowymi planami urbanistycznymi.
Dzięki temu dowiemy się np., czy przed naszym budynkiem powstanie kolejny blok, czy też jest szansa na widokowy balkon.
Wejdź na strony urzędowe i sprawdź plan, wtedy unikniesz przykrych niespodzianek
Na sprawdzenie otoczenia potrzebujemy maksymalnie kilku godzin. Zacznijmy od obejrzenia studium zagospodarowania terenu. Określa ono ogólne założenia, w jaki tym rodzaj zabudowy może znaleźć się w przyszłości wokół naszego lokum. Najważniejszym dokumentem określającym zabudowę jest miejscowy plan zagospodarowania terenu. Jeśli istnieje, to będziemy dokładnie wiedzieć, co powstanie obok naszego osiedla.
Plan opisuje szczegółowo, co można zbudować na danym terenie. Określa wysokość budynków, a również to, ile miejsca na danej działce musi zostać przeznaczone na zieleń.
Ustalona jest w nim nawet liczba miejsc parkingowych, które muszą przypadać na jeden lokal mieszkalny. Gorzej, gdy takiego planu nie ma. Jeśli w studium dany teren jest przewidziany pod zabudowę, możemy przyjąć, że będzie tam nie mniej zabudowy, niż ta, która już istnieje. Jeśli to wszystko sprawdzimy, będziemy w stanie określić, jak za kilka lat będzie wyglądało otoczenie naszego osiedla.
Twoje mieszkanie jest szczegółowo opisane. Przeczytaj to nawet jak cię to nudzi
W prospekcie znajduje się między innymi “karta mieszkania”. Dowiemy się z niej dokładnie, jak będzie wyglądało nasze M. W karcie oprócz powierzchni znajdą się też szczegółowe rzuty konkretnych mieszkań. Sprawdźcie, jakie będą ściany działowe, a które będą nośne. Ściany działowe można dowolnie burzyć i przestawiać zmieniając aranżację mieszkania. Te nośne, są raczej nie do ruszenia. Istotna jest także część poświęcona technologiom budowlanym. Niby można zamieniać materiały, ale warto sprawdzić, czy deweloper nie oszczędza zbyt mocno na jakości. Zawsze odbija się to na użytkownikach, bo gorsze materiały będą w przyszłości generowały większe koszty remontowe. Zasada jest prosta.
Nasze mieszkanie powinno być zbudowane dokładnie tak, jak określono to w karcie mieszkań.Karta jest integralną częścią prospektu deweloperskiego.
Pamiętaj o rachunkach. Warto zapytać o energooszczędność i oczywiście o czynsz. Ten przez lata trzeba będzie przecież płacić
Na koniec warto sprawdzić informacje o ociepleniu, zastosowanych materiałach i formie ogrzewania. Określenie klasy energetycznej pozwoli nam wstępnie oszacować, jakich kosztów ogrzewania możemy się spodziewać. Warto o tym pamiętać, bo wydatki na ogrzewanie stanowią mniej więcej dwie trzecie kosztów utrzymania mieszkania. Pamiętajmy, by zwracać uwagę na detale. Jeśli coś wydaje się nam niejasne, lepiej zadać te wszystkie pytania pracownikom biura sprzedaży. Trzeba sprawdzić wszystko przed podpisaniem umowy. Potem będzie za późno.
Ekspert serwisu Deccoria.pl
