Spis treści:
- Zakup mieszkania/domu z zaliczką
- Zakup mieszkania/domu z zadatkiem
- Co lepiej wybrać - zadatek czy zaliczkę?
- Różnica między zadatkiem a zaliczką przy zerwaniu umowy przedwstępnej
Zakup mieszkania/domu z zaliczką
Podczas podpisywania umowy przedwstępnej można wpłacić pewną kwotę jako zaliczkę lub zadatek. Kwota ta podlega negocjacjom, zwyczajowo wynosi kilka procent wartości nieruchomości.
Jeśli kwota wpłacona przez kupującego określona jest w umowie jako zaliczka, wiąże się to z pewnymi konsekwencjami. Przede wszystkim zaliczka nie jest objęta przepisami Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że stosują się do niej ogólne przepisy dotyczące wykonywania umów wzajemnych.
Jeśli podczas zakupu domu czy mieszkania mamy do czynienia z zaliczką, podlega ona zwrotowi w razie, jeśli nie dojdzie do finalizacji transakcji. Nie ma przy tym znaczenia, czy do zerwania umowy doszło z winy sprzedającego, czy kupującego.
Zakup mieszkania/domu z zadatkiem
Pojęcie zadatku jest ujęte w przepisach Kodeksu Cywilnego. Dotyczy go artykuł 394:
" §1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. §2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. §3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony."
Zadatek ma więc formę bezzwrotną - sprzedający może go zatrzymać, jeśli kupujący odstąpi od umowy. Z kolei kupujący dom lub mieszkanie może domagać się od sprzedającego zwrotu podwójnej kwoty zadatku, jeśli umowa przedwstępna zostanie zerwana z winy sprzedającego.
Są jednak trzy przypadki, kiedy kupującemu zadatek zostanie zwrócony w takiej kwocie, w jaką ją wpłacił. Dotyczy to sytuacji, kiedy:
- żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za zerwanie umowy przedwstępnej;
- odpowiedzialność za zerwanie umowy przedwstępnej spoczywa na obu stronach;
- umowa zostanie rozwiązana na mocy postanowienia ogólnego.
Przepisy Kodeksu Cywilnego przewidziały więc wiele wariantów sytuacji, jakie mogą się zdarzyć podczas podpisywania umowy przedwstępnej.
Co lepiej wybrać - zadatek czy zaliczkę?
Zadatek wydaje się formą lepiej chroniącą kupującego. Dotyczy to zwłaszcza takiej sytuacji na rynku nieruchomości, kiedy ceny mieszkań i domów zaczynają gwałtownie rosnąć. Zwrot podwójnej kwoty zadatku daje większe prawdopodobieństwo, że sprzedający nie odstąpi od umowy, by sprzedać nieruchomość drożej.
Jest jednak druga strona medalu. Większość kupujących mieszkanie wspiera się kredytem hipotecznym. Jeśli nie mamy stuprocentowej pewności, że bank udzieli nam kredytu, bezpieczniej jest zapłacić zaliczkę. Wtedy w przypadku, kiedy nie uzyskamy kredytu, możemy liczyć na zwrot pełnej kwoty zaliczki. Kwota określona w umowie przedwstępnej jako zadatek przepadnie na rzecz sprzedającego.
Różnica między zadatkiem a zaliczką przy zerwaniu umowy przedwstępnej
Zaliczka to tak naprawdę forma rezerwacji nieruchomości. Każda ze stron może w każdej chwili się zerwać umowę przedwstępną, nie ponosząc konsekwencji. Po prostu zaliczka zostanie zwrócona kupującemu i obie strony wracają do stanu sprzed zawarcia umowy.
Pojęcia zaliczki nie obejmują przepisy Kodeksu Cywilnego, a przepisy o umowach wzajemnych. Dlatego warto zadbać, aby kwota zwrotu zaliczki, termin oraz forma jej zwrotu zostały zawarte w umowie przedwstępnej.
Zadatek to większe zabezpieczenie, bo jest bezzwrotny. Daje więc mocniejsze zobowiązanie do spełnienia warunków zawartych w umowie przedwstępnej. To gwarancja dla sprzedającego, który nie musi już szukać kupujących. Osoba nabywająca nieruchomość wie, że jeśli to nie ona zerwie umowę przedwstępną, zadatek będzie jej zwrócony w podwójnej wysokości.
O zwrot zadatku po zerwaniu umowy przez sprzedającego najlepiej zwrócić się do niego pisemnie, listem poleconym. W piśmie należy określić wysokość zwrotu i termin jego zapłaty. Jeśli w określonym terminie sprzedający, który zerwał umową przedwstępną, nie wpłaci podwojonej kwoty zadatku, sprawę trzeba skierować do sądu.
Źródła: Kodeks Cywilny, art. 394, deccoria.pl
