Spis treści:
- 1. Lokalizacja
- 2. Sąsiedztwo
- 3. Powierzchnia i granice działki
- 4. Stan prawny
- 5. Umowa przedwstępna
- 6. Stan techniczny domu
- 7. Zakup domu w stanie surowym
- 8. Niezbędne dokumenty
- 9. Wyposażenie
- 10. Opłaty notarialne
1. Lokalizacja
Niektórzy szukają domu w modnej dzielnicy blisko centrum, a inni wręcz przeciwnie – jak najdalej od cywilizacji. Bez względu na to, do której grupy należysz, dokładnie przeanalizuj mapę okolicy i porównaj ją ze swoimi oczekiwaniami. W zależności od sytuacji zwróć uwagę szczególnie na obecność:
- punktów usługowych;
- sklepów, supermarketów;
- szkół, przedszkoli, żłobków;
- parków, lasów, jezior, rzek;
- obiektów sportowych;
- dróg, autostrad, torowisk;
- przystanków komunikacji miejskiej;
- zakładów przemysłowych.
Ogromne znaczenie mają też plany dotyczące danej lokalizacji. Poproś w urzędzie gminy o studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki tym dokumentom dowiesz się, czy w planach nie ma np. budowy autostrady.
Sprawdź ponadto, czy działka nie znajduje się na terenie zagrożonym zalaniem (nie zawsze takie parcele są obciążone zakazem budowy). Dokładnie przeanalizuj też nachylenie gruntu. Dla najlepszego obrazu warto wybrać się w konkretne miejsce w różnych porach dnia oraz po deszczu. Dzięki temu zobaczysz m.in. nasłonecznienie.
2. Sąsiedztwo
Sąsiedztwo to nie tylko punkty usługowe, drogi, szkoły czy natura. To przede wszystkim ludzie, którzy mieszkają w okolicy. Wiele osób zagaduje przyszłych sąsiadów, by nawiązać z nimi relację i uzyskać informacje z pierwszej ręki. Osoby mieszkające w konkretnej lokalizacji zwykle chętnie dzielą się opiniami i wskazówkami.
Dobrym pomysłem jest również zapisanie się do grup dla dzielnicy czy miejscowości w mediach społecznościowych – dzięki temu lepiej poznasz problemy konkretnej społeczności i łatwiej będzie ci zdecydować, czy to miejsce dla ciebie.
3. Powierzchnia i granice działki
Przed zakupem domu sprawdź dokładne wymiary działki: kształt, powierzchnię i granice. Czasami są wyznaczone umownie, np. między sąsiadami – a w rzeczywistości okazuje się, że realnie parcela ma zupełnie inne wymiary. Nie skupiaj się więc na tym, jak obecnie jest ustawione ogrodzenie. Sprawdź ponadto, czy działka ma dostęp do drogi publicznej.
Najważniejsze informacje znajdziesz w ewidencji gruntów i budynków (najlepiej poprosić właściciela o przedstawienie wypisu i wyrysu) oraz w księdze wieczystej (w dziale I). Sprawdź również stronę geoportal.gov.pl, która zawiera dane ewidencyjne.
4. Stan prawny
Przed zakupem domu koniecznie sprawdź kilka kwestii prawnych, przede wszystkim:
- kto ma prawo własności (czy nie ma np. dodatkowych spadkobierców);
- czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką;
- czy nie ma innych zadłużeń, np. nieopłaconego czynszu, rachunków;
- czy dom jest wybudowany zgodnie z prawem (czy sprzedawca ma wszystkie niezbędne pozwolenia);
- kto jest zameldowany w danym miejscu (w dniu zakupu nie powinno być tam nikogo);
- czy w nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza.
Stan prawnydomu i działki sprawdzisz m.in. w takich dokumentach i rejestrach jak: księga wieczysta, decyzja o pozwoleniu na budowę, CEIDG czy akty notarialne, umowy i zaświadczenia.
5. Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępnato gwarancja podpisania aktu notarialnego w przyszłości – działa trochę na zasadzie rezerwacji konkretnego domu, np. na czas załatwienia formalności czy zebrania pieniędzy. Często jest także potwierdzeniem dla banku, które umożliwia uzyskanie kredytu na konkretną nieruchomość.
O czym pamiętać, podpisując umowę przedwstępną? Sprawdź zapisy pod kątem ewentualnych kar umownych. Rozróżnij także zadatek (bezzwrotny, jeśli z winy kupującego dom nie zostanie sprzedany, np. gdy nie uzyskasz kredytu) i zaliczkę (zostanie zwrócona, jeśli do zakupu nie dojdzie). Umowę przedwstępną możesz podpisać u notariusza, jednak nie ma takiego obowiązku.
6. Stan techniczny domu
Niektóre usterki, np. pęknięcia ścian, prawdopodobnie zobaczysz samodzielnie. Jeśli nie masz odpowiedniego doświadczenia i wykształcenia, trudniej będzie ci jednak zauważyć takie problemy, jak wady instalacji, zawilgocenie, słaba izolacja, przeciekający dach czy zły stan tynków i wylewek.
Jeśli interesuje cię konkretna nieruchomość, warto umówić się z inspektorem. Specjalista od A do Z sprawdza stan techniczny domu – zarówno z zewnątrz, jak i w środku. Często wykorzystuje dodatkowy sprzęt, np. kamerę termowizyjną.
7. Zakup domu w stanie surowym
Domy w stanie surowymsą najczęściej sprzedawane przez deweloperów, a nie osoby prywatne. Dokładnie sprawdź więc sprzedawcę, np. w KRS. Poczytaj również opinie i przejrzyj poprzednie realizacje.
Oprócz standardowych elementów, np. stanu prawnego czy sąsiedztwa, skup się przede wszystkim na analizie pozwolenia na budowę i zgodności z projektem. Dodatkowo w miarę możliwości poproś wykonawcę o przedstawienie najważniejszych rachunków/faktur za zakupy materiałów budowlanych, aby sprawdzić ich jakość.
8. Niezbędne dokumenty
Ostatecznym przypieczętowaniem zakupu domu jest podpisanie aktu notarialnego. Notariusz sporządza akt na podstawie wielu różnych dokumentów potwierdzających nie tylko własność, ale też tożsamość sprzedającego i kupującego. Wśród niezbędnych dokumentów znajdują się przede wszystkim:
- odpis księgi wieczystej;
- zaświadczenie o nabyciu nieruchomości przez sprzedawcę (np. w wyniku spadku, darowizny czy zakupu);
- dokumenty tożsamości (np. dowody osobiste);
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych;
- wypis z rejestru gruntów;
- umowa kredytowa (jeśli nieruchomość jest kupowana na kredyt).
Konkretne dokumenty mogą się różnić w zależności od przypadku, jednak niezbędne są zwykle minimum pierwsze trzy.
9. Wyposażenie
Przed zakupem domu warto ustalić w akcie notarialnym lub osobnym protokole, które przedmioty – np. meble, sprzęt AGD – zostają w środku po zakupie. Jest to również ważne z perspektywy podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualnego kredytu.
Do nieruchomości zgodnie z prawem przynależą tylko te przedmioty, które są uznane za części składowe (jeśli ich demontaż jest niemożliwy bez uszkodzenia, np. toaleta). Jeżeli dom ma zostać całkowicie opróżniony, również warto dokładnie to zaznaczyć.
10. Opłaty notarialne
Całkowita cena domu to nie jedyny koszt. Każde sporządzenie aktu notarialnego jest obciążone tzw. taksą notarialną. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Przykładowo dla domu w cenie od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi 1010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 tys. zł.
Wśród dodatkowych kosztów mogą znaleźć się m.in. opłata dla pośrednika (zwykle 1–3% wartości), podatek od czynności cywilnoprawnych (2% przy zakupie z rynku wtórnego) czy ubezpieczenie (kilkaset złotych rocznie).
Już wiesz, na co zwracać uwagę przy zakupie domu. Dzięki tym wskazówkom odpowiednio przygotujesz się do transakcji.
