Spis treści:
- Jak się ustala granice działki?
- Czy granice działki zawsze wyznacza geodeta?
- Czym różni się od siebie rozgraniczenie nieruchomości i wznowienie granic działki?
- Spory w sprawie rozgraniczenia nieruchomości
- Rozgraniczenie nieruchomości – kiedy jest możliwe?
Jak się ustala granice działki?
Żeby rozstrzygnąć, gdzie kończy się grunt należący do danego właściciela, nie wystarczy postawić tam płot. Trzeba ustalić, jak przebiega granica. Dokładne informacje na ten temat można znaleźć w systemach ewidencyjnych prowadzonych przez organy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej. Dlatego też, gdy pojawia się jakaś wątpliwość, najlepiej jest zgłosić się do lokalnego wydziału geodezji lub innej jednostki działającej na danym terenie.
Na podstawie uzyskanego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków będzie można ustalić przebieg granic działki. Geodeta, posługując się dokumentacją, dokona pomiarów i dokładnie określi, gdzie zaczyna się i kończy nieruchomość. W tym celu określi punkty graniczne. W zależności od ukształtowania terenu będą to miejsca takie jak granica lasu, rzeka, droga lub jeśli ich nie będzie, zastąpi je oznakowanie za pomocą słupów granicznych. Te punkty orientacyjne posłużą w przyszłości do zaplanowania budowy lub innych prac wykonywanych na prywatnym terenie.
Czy granice działki zawsze wyznacza geodeta?
Teoretycznie kupując działkę, jej właściciel powinien przekazać dokładne informacje dotyczące tego, gdzie przebiegają jej granice. Jednak często w praktyce trudno jest precyzyjnie określić, dokąd sięga grunt. Wątpliwości nie ma tylko wtedy, gdy działka jest już ogrodzona. W spornych kwestiach nie zawsze rozgraniczenie nieruchomości musi być decyzją sądu.
Zazwyczaj wystarczy pomiar wykonany przez geodetę. Jego pomoc przyda się, szczególnie gdy:
- na działce nie ma punktów określających jej granice;
- istnieje podejrzenie, że ktoś świadomie przesunął znaki graniczne;
- planowany jest zakup działki i trzeba upewnić się co do jej wymiarów;
- wprowadza się sąsiad i trzeba postawić płot.
Na podstawie dostępnych map geodeta dokona ponownych pomiarów. Wyznaczy linie oddzielające nieruchomości należące do poszczególnych właścicieli i określi punkty graniczne. Jego prace mogą też zostać wykorzystane do uzupełnienia braków w istniejącej dokumentacji.
Czym różni się od siebie rozgraniczenie nieruchomości i wznowienie granic działki?
Przy określaniu granic działki stosuje się dwie procedury. Jedna z nich to wznowienie granic, druga – rozgraniczenie. W obu przypadkach trzeba się odnieść do istniejącej dokumentacji, aby określenie punktów granicznych nie budziło żadnych wątpliwości.
Na czym polega wznowienie granic działki? Zgodnie z ustawą regulującą prawo geodezyjne i kartograficzne „Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia”. Oznacza to, że w momencie wytyczenia gruntu została sporządzona dokumentacja i będzie możliwość, aby się na nią powołać. Sytuacja komplikuje się, gdy w urzędzie nie ma wzmianki o tym, jak przebiegały granice działki. Takie przypadki nie są częste, ale nadal się zdarzają.
W problematycznych kwestiach stosuje się procedury polegające na ponownym ustaleniu granic. Na czym polega rozgraniczenie nieruchomości? Przede wszystkim ma to miejsce wtedy, gdy powstają różnego typu sporne sytuacje. Może zdarzyć się tak, że na sąsiadujących ze sobą działkach mieszkają już dwie osoby, ale ciągle nie mogą zgodzić się co do tego, gdzie jest strefa należąca do każdej z nich. W takim przypadku składają wniosek do urzędu z prośbą o weryfikację tej kwestii. Na miejsce zostaje oddelegowany geodeta, który ma uprawnienia do przeprowadzenia takiej procedury.
Spory w sprawie rozgraniczenia nieruchomości
Gdy granice działki nie są jasno wytyczone, może dojść do tzw. naruszenia nieruchomości. Wystarczy, że ktoś przesunie płot lub wsadzi rośliny w miejscu, które tak naprawdę do niego nie należy. Nie zawsze takie sytuacje udaje się rozwiązać polubownie.
Czasami rozgraniczenie granic nieruchomości musi zapaść decyzją sądu. Wtedy na podstawie przedstawionych dokumentów oraz zeznań świadków ustala się, jaki obszar należy do wnioskującego w tej sprawie właściciela. Trzeba być jednak przygotowanym na to, że tego typu sprawy rzadko rozstrzygane są podczas jednych obrad sądu. Czasem trzeba przygotować się na wielomiesięczne dochodzenie praw i znaczne koszty. Dlatego lepiej jest załatwić kwestię sporną polubownie.
Dlaczego dzieje się tak, że wcześniej wytyczone granice zaczynają budzić wątpliwość? Przede wszystkim ten problem dotyczy gruntów tyczonych wiele lat temu. Z czasem słupy i tyczki służące do oznakowania ulegają zniszczeniu. Trudno jest je odtworzyć, a poleganie na pamięci bywa zwodnicze. Najlepiej w takich sytuacjach wystąpić o wznowienie granic działki. Proces jest szybki i pozwala jednoznaczne określić prawo własności.
Rozgraniczenie nieruchomości – kiedy jest możliwe?
Kupujący działkę polega raczej na dokumentacji niż dokładnym oglądzie terenu, którego właścicielem planuje zostać. Czasem okazuje się, że grunt przeznaczony pod budowę lub inwestycję nie przebiega dokładnie tam, gdzie powinien. Dlatego też, żeby uniknąć w przyszłości sporów, lepiej jest zatrudnić geodetę. Jego zadaniem będzie sprawdzenie, czy działka ma wiarygodne dane dotyczące przebiegu jej granic i czy powierzchnia zapisana w ewidencji gruntów jest prawidłowa. Już na tym etapie można wyeliminować wiele błędów.
Jeśli jednak nie doszło do jasnego określenia przebiegu granic, to w przyszłości może powstać spór. Pierwszym krokiem pomocnym w rozwiązaniu będzie zawsze odwołanie się do istniejącej dokumentacji. Takie zapisy powinny być umieszczone w rejestrze gruntów oraz na wyrysach map ewidencyjnych. Jeśli nie można odnieść się do wiarygodnych źródeł, to ostatnim krokiem będzie rozgraniczenie nieruchomości. Jest ono możliwe nawet wtedy, gdy na działkach stoją już budynki.
Rozgraniczenie nieruchomości może odbywać się dwoma ścieżkami: z urzędu lub na wniosek jednej ze stron. W pierwszym przypadku procedurę wykonuje się najczęściej, gdy dochodzi do konieczności scalania gruntów. W drugim z kolei z prośbą zwraca się osoba bezpośrednio zainteresowana działką. Żeby przeprowadzić rozgraniczenie, konieczne jest zgromadzenie szeregu dokumentów. Potrzebny będzie odpis z ksiąg wieczystych, akt notarialny oraz ugody sądowe, jeśli zostały zawarte.
Jeśli wymienione zaświadczenia i odpisy okażą się niewystarczające do rozgraniczenia nieruchomości, są sprzeczne lub nie istnieją, granice działki są ustalane na podstawie oświadczeń obu stron. Może to zrobić także wyłącznie jedna z nich, ale tylko wtedy, gdy druga strona nie kwestionuje przebiegu proponowanej granicy. Taka ugoda może zostać zwarta w obecności geodety. Porozumienie przed nim zawarte ma bowiem moc ugody sądowej.
