Spis treści:
- Wynajem mieszkania – co warto wiedzieć?
- Wynajem mieszkania – co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?
- Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami?
- Wynajem mieszkania – kto płaci za remonty i naprawy?
Wynajem mieszkania – co warto wiedzieć?
Decyzja o wynajęciu naszego mieszkania powinna być przemyślana oraz zaplanowana.
- Wynajem całego mieszkania, a wynajem na pokoje
Przede wszystkim należy się zastanowić, czy chcemy wynająć całe mieszkanie, czy może z podziałem na pokoje? Pierwsza opcja jest uniwersalna, gdyż będzie ona odpowiadać zarówno parom, rodzinom, jak i grupce studentów. Z kolei druga opcja jest zalecana w przypadku, kiedy posiadamy większą ilość pokoi o różnej wielkości.
Główną zaletą wynajmu na pokoje są większe zyski oraz większe możliwości manipulacji kosztami czynszu. Ponadto duże mieszkanie trudniej jest wynająć w całości, a przy podziale na pokoje szybciej znajdziesz lokatorów. Przy większej liczbie najemców rzadko kiedy będzie miała miejsce sytuacja, iż mieszkanie będzie stało puste. Warto jednak pamiętać, że w przypadku wynajmu na pokoje może dochodzić do większej ilości zniszczeń niż wtedy, gdy mieszkanie wynajmuje jedna rodzina. Oczywiście są pewne wyjątki od tej zasady, ale to nie zmienia faktu, że taka opcja jest bardziej czasochłonna i pracochłonna z punktu widzenia wynajmującego.
- Odpowiedni dobór najemców
Elementem kluczowym jest również rozważne wybieranie najemców. Aby nie dopuścić do sytuacji, w której lokator nie dba o mieszkanie, przed podpisaniem umowy należy zweryfikować drugą stronę transakcji. Można wyróżnić pięć dużych grup najemców:
- single/pary,
- rodziny,
- studenci,
- turyści.
Aby wyeliminować niepożądanych kandydatów i znaleźć dobrego długoterminowego najemcę, ważne jest, aby zadawać pytania, które pomogą ci zrozumieć, czy przyszły lokator spełni twoje oczekiwania. Można zapytać o aktualnej sytuacji życiowej lub stanie materialnym najemcy. Warto również poprosić o przedstawienie świadczenia o dochodach lub innego dokumentu, który potwierdzi, że po drugiej stronie siedzi wiarygodna osoba. Należy uważać na osoby, które już przy pierwszych ustaleniach chcą rozkładać kaucję lub czynsz na raty, ponieważ może to świadczyć o problemach finansowych najemcy, co niesie za sobą ryzyko jego niewypłacalności.
Wynajem mieszkania – co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?
Fundamentem każdego wynajmu jest umowa najmu mieszkania w formie pisemnej. Odpowiednio przygotowane zapisy, jasno określone prawa i obowiązki stron pomogą ochronić interesy wynajmującego, a także zawierają szczegółowe informacje ważne dla najemcy. W umowie najmu mieszkania powinny się znaleźć:
- data i miejsce zawarcia umowy,
- oznaczenie stron umowy – dane, które pomogą zidentyfikować najemcę oraz wynajmującego (imię, nazwisko, adres zameldowania, seria i numer dowodu osobistego),
- opis przedmiotu najmu – należy podać dokładny adres lokalu wynajmowanego, powierzchnię, liczbę pomieszczeń i numer księgi wieczystej,
- okres obowiązywania umowy – do wyboru mamy trzy możliwości: wynajem na czas nieokreślony, wynajem krótkoterminowy oraz wynajem długoterminowy,
- informacje dotyczące wysokości czynszu oraz innych opłat, a także termin i forma płatności,
- wysokość kaucji zabezpieczającej – zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów jej wartość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, ale w praktyce jest to najczęściej trzykrotność miesięcznego czynszu,
- prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- postanowienia końcowe,
- dane kontaktowe stron,
- podpisy obu stron.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami?
Niestety starannie przeprowadzona weryfikacja potencjalnych lokatorów oraz umowa najmu mieszkania nie zapełnią właścicielowi spokojnego snu. Istnieją jednakże sposoby, aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami. Jeśli chcemy uniknąć kłopotów, kluczowe jest przede wszystkim zawarcie umowy najmu w formie tzw. najmu okazjonalnego, który gwarantuje właścicielowi lokalu skuteczniejszą ochronę jego własności niż w przypadku zwykłego najmu.
Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora, a także w pewnym stopniu ogranicza prawa lokatorów. Najemca może dostać nakaz eksmisji w takich sytuacjach, jak:
- udostępnienie lub podnajęcie lokalu innej osobie, bez zgody właściciela,
- opóźnienie z opłatami w czasie co najmniej 3 miesięcy,
- kiedy lokator jest uciążliwy, np. nie dba o mieszkanie.
Podczas podpisywania umowy najmu okazjonalnego przyszły najemca musi dostarczyć odpowiednie pismo o możliwości przeprowadzenia się w inne miejsce. Taki dokument jest sporządzany w formie aktu notarialnego.
Wynajem mieszkania – kto płaci za remonty i naprawy?
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Pierwszym dokumentem, do którego należy zajrzeć, jest umowa najmu. Jeżeli jednak zapisy dokumentu nie regulują tej sprawy, odpowiedzi na pytanie można szukać w Kodeksie cywilnym, a mianowicie w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Głównym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie mieszkania w takim stanie, który umożliwia w pełni korzystanie z niego. W przypadku, gdy poprzedni lokatorzy dokonali zniszczeń, powinien zadbać o wymianę lub naprawę uszkodzonych sprzętów. Zgodnie z ustawą, właściciel jest zobowiązany do pokrycia kosztów:
- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody,
- napraw i wymiany instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej,
- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg.
Z kolei do podstawowych obowiązków najemcy zalicza siędbanie o wynajmowane mieszkanie oraz przestrzeganie porządku domowego. Warto również zaznaczyć, że lokator nie może bez zgody wynajmującego dokonywać w mieszkaniu żadnych remontów. Najemca, zgodnie z ustawą, ponosi koszty naprawy i konserwacji:
- podłóg, okien i drzwi,
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
- urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody,
- malowania lub tapetowania oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
- malowania drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Awaria w mieszkaniu może zdarzyć się każdemu. Dlatego w przypadku wynajmowanego mieszkania warto mieć wiedzę na temat tego, kto – właściciel czy lokator – będzie ponosił odpowiedzialność za naprawę uszkodzonych elementów.
