Spis treści:
- Na czym polega renta planistyczna?
- Ile wynosi renta planistyczna?
- Zmiany w rencie planistycznej: czy trzeba będzie płacić maksymalną stawkę?
- Renta planistyczna a odszkodowanie
Na czym polega renta planistyczna?
Renta planistyczna to jednorazowa opłata, która wynika z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Danina jest dochodem własnym gminy. Ustalana jest zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ma miejsce, kiedy nieruchomość zostaje objęta uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak to wygląda w praktyce? Jeżeli po uchwaleniu miejscowego planu bądź jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę. Wysokość renty planistycznej określa stosunek procentowy do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Powyższe oznacza, że właściciel nieruchomości płaci rentę planistyczną, jeśli sprzeda ją lub zbędzie w ciągu pięciu lat od momentu wzrostu jej wartości. Załóżmy dla przykładu, że na naszej działce w 2023 roku gmina wprowadziła nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli po tej zmianie wartość nieruchomości wzrosła na przykład o 30 tys. zł, a my w 2026 roku sprzedamy ją, to naszym obowiązkiem będzie zapłata opłaty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości. Tej można uniknąć, jeżeli z ewentualną sprzedażą lub zbyciem właściciel poczeka wspomniane wyżej pięć lat od momentu wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W naszym przykładzie to 2029 rok.
Ile wynosi renta planistyczna?
Wysokość renty planistycznejto maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. W jaki sposób jest obliczana? Wysokość renty planistycznej oblicza się mnożąc różnicę stanowiącą wzrost wartości nieruchomości przez stawkę procentową przyjętą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.
Ile wynosi renta planistyczna? Załóżmy, że posiadamy działkę bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, której wartość to 100 tys. zł. Gmina w pewnym momencie postanawia jednak wydać taki miejscowy plan, przez co wartość tej samej działki wzrosła do 140 tys. zł. Wzrost wartości nieruchomości to 40 tys. zł. Właściciel, przed upływem pięciu lat od wprowadzenia MPZP, postanawia sprzedać swoją nieruchomość, licząc na zarobek. Wtedy jednak powstaje renta planistyczna. Jej wysokość będzie zależeć od tego, jaką opłatę planistyczną przyjęto w naszej gminie. Jeżeli ta została ustalona na poziomie na przykład 10%, to właściciel nieruchomości zapłaci 4 tys. zł podatku. Jeżeli przyjęto maksymalną stawkę w wysokości 30%, to renta planistyczna wyniesie aż 12 tys. zł (40000 x 30% = 12000).
Aby ustalić, ile wynosi renta planistyczna, niezbędna jest wycena nieruchomości. Dzięki niej, po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można ustalić wzrost wartości nieruchomości, a czym w trakcie postępowania zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Na tej podstawie, po przesłaniu przez notariusza wypisu z aktu notarialnego, wszczynane jest z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, czyli renty planistycznej. Jeżeli po wprowadzeniu lub zmianie MPZP mamy wątpliwości, jak duża może być opłata planistyczna przy ewentualnej sprzedaży działki, właściciel ma prawo żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia wysokości renty planistycznej.
Zmiany w rencie planistycznej: czy trzeba będzie płacić maksymalną stawkę?
W 2023 roku w życie weszła nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ta ma uporządkować przepisy dotyczące planów miejscowych czy warunków zabudowy. Już wiadomo, że będzie to największa rewolucja w prawie budowlanym od 20 lat. Uporządkowanie przepisów, ujednolicenie ustaleń oraz kompleksowe rozwiązania porządkujące polską przestrzeń mają obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku. W pierwotnym założeniu zmiany miały objąć także opłatę planistyczną. Gdyby przepisy weszły w życie, gminy sięgnęłyby głęboko do kieszeni obywateli.
Po pierwsze przyjęto bowiem założenie, że renta planistyczna miałaby być pobierana zawsze w maksymalnej wysokości. To oznaczałoby, że obowiązywałaby jedna stawka dla całego kraju, której wysokość to 30% wartości nieruchomości. Według ustaleń zniknąć miała też możliwość unikania jej płacenia, czekając aż minie pięcioletni okres karencji. Planowano, że od 2026 roku renta planistyczna objęłaby wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu miejscowego, niezależnie od tego, czy i po jakim czasie od uchwalenia planu dana nieruchomość zostałaby sprzedana. To z kolei oznaczałoby, że podatek w przypadku wzrostu wartości działki zapłaciłby każdy właściciel, nawet jeśli nie planował z nieruchomością nic robić.
Renta planistyczna w zmienionej formie od 2026 roku byłaby idealna wiadomość dla samorządów. Jak wspomnieliśmy, opłata jest dochodem własnym gminy, można więc spodziewać się, że byłaby sposobem na łatanie dziur w lokalnych budżetach. Z drugiej strony tak drastyczny wzrost podatku to jednoznaczna zapowiedź wzrostu cen nieruchomości. Z założeń nowelizacji ustawy wynikało także, że podobne zasady dotyczyłyby wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli wartość nieruchomości by wzrosła, a inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę, również miałaby być pobrana od niego renta planistyczna, także w maksymalnej wysokości.
Warto zaznaczyć, że ewentualne skutki funkcjonowania zmiany ustawy poznamy dopiero za kilka lat. Dopiero po 2026 roku nowe przepisy mają nabrać pełni mocy prawnej. Może się również okazać, że przepisy nie wejdą w życie, ponieważ ubiegłoroczna reforma wprowadziła obligatoryjny plan ogólny gminy - samorządy na jego wprowadzenie mają czas do końca 2025 roku, a istnieją obawy, że nie zdążą w terminie. Co więcej, po ogromnej krytyce, reforma planistyczna nie zmieniła zasad płatności renty planistycznej i wbrew zapowiedziom nie przekształciła renty w podatek od wzbogacenia należny z tytułu samego uchwalenia planu miejscowego.
Tak więc to, jak będzie wyglądać renta planistyczna, może jeszcze się zmienić i posiadacze gruntów, przynajmniej na chwilę, mogą odetchnąć z ulgą. Niemniej jednak właściciele nieruchomości, którzy myślą o zmianie jej przeznaczenia, powinni stale aktualizować swoją wiedzę. W obecnej formie opłata planistyczna jest bowiem nieefektywa - większość właścicieli czeka pięć lat, by nie płacić daniny. Być może więc także obecny rząd będzie chciał wprowadzić pewne zmiany, aby zwiększyć skuteczność pobierania opłat i tym samym zwiększyć finansowanie budżetów gmin.
Renta planistyczna a odszkodowanie
Renta planistyczna nie występuje po każdym uchwaleniu bądź zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że jego wprowadzenie będzie wiązało się ze spadkiem wartości nieruchomości. W takich sytuacjach właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo domagać się odszkodowania. O te najczęściej ubiegają się ci właściciele nieruchomości, którym nowy MPZP uniemożliwia prowadzenie działalności lub wyklucza zabudowę.
Obniżenie wartości nieruchomości może mieć też miejsce wskutek planowanego uciążliwego sąsiedztwa jak drogi szybkiego ruchu czy zabudowy przemysłowej. Wysokość odszkodowania ustalana jest na dzień jej sprzedaży, a oblicza się ją podobnie jak rentę planistyczną, z tym że obniżenie wartości nieruchomości to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością przed zmianą. Roszczenia związanego z odszkodowaniem w sytuacji jej zbycia można dochodzić w terminie5 lat od dnia, w którym uchwała o MPZP stała się obowiązująca.
Źródło: Deccoria.pl/bip.pl
