Wynajem mieszkania obcokrajowcowi: ryzyko czy intratny biznes?

Data publikacji: 02.01.20 (14:06)

Samo życie, a konkretniej sam rynek dostarcza nam odpowiedzi na tytułowe pytanie. Brzmi ono: to intratny biznes, choć nie pozbawiony pewnego ryzyka. Obecna koniunktura na rynku mieszkaniowym wynika w dużej mierze z otwarcia rynku pracy na obcokrajowców. Kilka milionów ludzi to „naturalna' grupa docelowa oferty najmu. To oni w dużej mierze nakręcają popyt, co z kolei przekłada się na wzrost liczby i wartości zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych.

Fot.Pixabay.com

Trudno oszacować, ilu przybyszów żyje i pracuje w Polsce. Mówi się przynajmniej o milionie, choć wydaje się, że jest ich przynajmniej kilka. Obcokrajowcy „nakręcają' koniunkturę na rynku najmu – co zupełnie zrozumiałe. Ludzie, którzy tu przyjeżdżają zarobić, muszą mieć dach nad głową. Ukraińcy, Białorusini, Gruzini itp. niwelują więc negatywne skutki niekorzystnych tendencji demograficznych. Co więcej – wpływają też pozytywnie na koniunkturę na mniejszych rynkach, w małych miastach, gdzie mówiąc krótko – nic się nie działo. Teraz się dzieje. Zdarza się, że osoby z zagranicy zatrudniają lokalne fabryki, zakłady itp. Wtedy liczba obcokrajowców w małych miasteczkach potrafi wynieść nawet kilkadziesiąt procent całości populacji. Można tu przytoczyć przykłady małych miejscowości na Dolnym Śląsku, takich jak Oława czy Jelcz – Laskowice, które już zyskały status ukraińskich „stolic” w regionie.

Co więcej, jednak – przybysze także coraz częściej inwestują w mieszkania. Z danych MSWiA wynika, że w zeszłym roku Ukraińcy zainwestowali w ponad 7000 mieszkań. Choć nie jest to może liczba bardzo duża, to jednak zauważa się wyraźny wzrost, wobec roku wcześniejszego. Liczba i wielkość kupionych mieszkań zwiększyła się o ponad 40 proc.

Tak więc – generalnie: obcokrajowcy pozytywnie wpływają na rynek nieruchomości w Polsce. W dużej mierze za ich sprawą utrzymuje się wysoka koniunktura. Pytanie jednak, czy specyfika wynajmu obcokrajowcowi jakoś zasadniczo różni się od transakcji z Polakiem? I czy jest to bezpieczne?

Umowa z przybyszem

Formalności nie odbiegają zbytnio od „zwykłej” umowy najmu. Ponieważ obcokrajowiec powinien zrozumieć to, co czyta, umowę w jego przypadku należałoby sporządzić w dwóch egzemplarzach: po polsku i angielsku, bądź w języku ojczystym najemcy Pozostaje kwestia uregulowania płatności za tłumaczenie. To już jest do uzgodnienia. Ponieważ na wynajmie zależy obu stronom, kosztami można się podzielić.

W praktyce bywa tak, że przybysze nie przykładają dużej wagi do tłumaczenia, zadowalając się wyłącznie wersją polską. Wynajmujący, by był zabezpieczony na wypadek, gdyby lokator zasłaniał się niewiedzą albo niezrozumieniem, może dodać punkt, w którym najemca przyznaje, że zrozumiał i akceptuje zapisy umowne.

Jeśli chodzi o czas trwania umowy oraz weryfikację tożsamości: w przypadku osób spoza Unii Europejskiej kluczowe będą paszport i wiza. Oczywiście czas trwania umowy nie może wykraczać poza okres pozwolenia na pobyt w Polsce. Właściciel może również, do czego ma pełne prawo, zażądać zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach.

Można powiedzieć, że wszystkie te działania „kontrolne” rzadko spotyka się w przypadku umów z Polakami, ale jednak weryfikacja obcokrajowców jest po prostu trudniejsza. Nie wiemy z kim mamy do czynienia i też w razie jakichś nieprawidłowości ciężej będzie nam pociągnąć lokatora do odpowiedzialności. Ten może po prostu pewnego dnia się spakować i wrócić do siebie, a wtedy szukaj wiatru w polu.

Takie sytuacje z całą pewnością również się zdarzają, choć z drugiej strony ludziom, którzy zainwestowali, by tu przyjechać i zarobić, powinno zależeć, by głupimi wyskokami nie komplikować sobie sytuacji. Jeśli jednak nie czujemy się bezpiecznie i chcemy być jakoś zabezpieczeni, możemy zażądać odpowiednio wysokiej kaucji – np. w kwocie dwumiesięcznego czynszu.

(Nie) kłopotliwy meldunek

Kolejna kwestia, która może ewentualnie generować nieporozumienia to meldunek. Obcokrajowcom może na nim zależeć. Teoretycznie w Polsce istnieje obowiązek meldunkowy, a więc w miejscu, w którym przebywamy dłużej niż 30 dni, powinniśmy być zameldowani – na pobyt stały lub czasowy. To samo dotyczy obcokrajowców. By się zameldować, można osobiście udać się do urzędu gminy lub zameldować się przez internet z użyciem platformy ePUAP. Co ważne – meldunek nie wymaga obecności właściciela nieruchomości, nie trzeba się też osobiście meldować. Można to zrobić przez pełnomocnika.

Choć Polacy meldunek często ignorują (na bardzo wielu formularzach podaje się adres korespondencyjny), to dla przybyszów zameldowanie może być ważne. Przydaje się choćby po to, by starać się o numer PESEL. Dlatego wielu obcokrajowców dąży do zameldowania i co ważne – nie muszą oni mieć akceptacji wynajmującego, co wynika z przepisów ustawy o ewidencji ludności.

Czy zameldowanie pociąga za sobą jakiekolwiek prawa osoby zameldowanej do nieruchomości? Oczywiście nie. Meldunek nie daje zameldowanemu żadnych przywilejów, nie wpływa w żaden sposób na prawo własności itp. Służy wyłącznie celom statystycznym.

Teoretycznie więc nie ma żadnego problemu w zameldowaniu obcokrajowca. W praktyce jednak problem jest, jeśli przybysz, który się zameldował, zmienił miejsce pobytu, ale już o wymeldowaniu zapomniał. Taka sytuacja, z osobami formalnie „na stanie” będzie utrudniać ewentualną sprzedaż mieszkania, bowiem nowi właściciele chcą mieć czyste konto.

Co wtedy? Organ gminy z urzędu lub na wniosek właściciela może taką osobę wymeldować decyzją administracyjną. Jeśli zależy nam na wymeldowaniu, musimy jako właściciele złożyć odpowiedni wniosek, w którym należy podać dane swoje i osoby do wymeldowania. Gorzej jeśli tych danych nie posiadamy, co w przypadku Ukraińców się zdarza. Przybysze chętnie bowiem i często bez wiedzy właścicieli, meldują dodatkowo swoich pobratymców, powołując się na fikcyjne bądź prawdziwe umowy podnajmu. Niestety urzędy nie zawsze sprawdzają, czy w umowie pierwotnej był zawarty zakaz podnajmowania. W efekcie właściciele zostają z bagażem zameldowanych dodatkowych osób, których tożsamości nawet nie znają. Taka sytuacja miała już miejsce niedawno we Wrocławiu. Oprócz dwójki najemców z Ukrainy, w mieszkaniu zameldowała się „na lewo” jeszcze trójka przybyszów.

Wszystko to jest do „odkręcenia”, ale będzie wymagało czasu i formalności. Tak więc przy nierzetelnych najemcach meldunek może być problemem. Co można zrobić? Przede wszystkim – jeśli nie ufamy najemcom – kontrolnie raz na jakiś czas sprawdzać „stan osobowy” na mieszkaniu, po drugie – uzależnić w umowie np. zwrot kaucji od wymeldowania się z lokalu. W takiej sytuacji mamy pewność, że ten ktoś się wymelduje, przy okazji sprawdzimy, czy w naszej nieruchomości nie jest zameldowany ktoś inny.

Opracowanie: Marcin Moneta, ekspert portalu RynekPierwotny.pl