Okiem eksperta

Jak duży upust możemy wynegocjować podczas rozmowy z deweloperem?

Kupno mieszkania bywa zazwyczaj najważniejszą transakcją życia, przede wszystkim z racji ponoszonych kosztów, na które przeciętny Kowalski musi zazwyczaj pracować długie lata. Stąd też proces negocjacji ceny stanowi z pewnością absolutne meritum tego przedsięwzięcia, dające szanse na zaoszczędzenie istotnych kwot z punktu widzenia budżetu klienta.

REKLAMA

To czy w ogóle i ewentualnie jak dużo możemy utargować z ceny ofertowej mieszkania nabywanego od dewelopera, stanowi kwestię zależną od szeregu czynników. Przede wszystkim chodzi o samą inwestycję i jej atrakcyjność, a więc oczekiwane powodzenie i zainteresowanie potencjalnych nabywców. Z kolei w konkretnej inwestycji wysokość rabatu może się różnić w zależności od samego lokalu, jego rozkładu, kondygnacji, położenia czy panoramy z okien. Wreszcie skłonność deweloperów do obniżek cen zawsze będzie zależeć od etapu inwestycji oraz ogólnej sytuacji rynkowej, a więc od tego, czy obowiązuje akurat koniunkturalne ożywienie czy spowolnienie.

Najważniejsze doskonałe rozpoznanie

Według dość powszechnej opinii, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich często bywają celowo zawyżane o kilka procent, aby potem tę sztucznie dopisaną nadwyżkę darować klientom jako rabat w trakcie negocjacji. Trudno powiedzieć jaka część deweloperów praktykuje taką metodykę sprzedaży, ale na pewno spora. Stąd też niepodejmowanie tematu negocjacji w trakcie nabywania nowego lokum można zaliczyć do kategorii kosztownych zaniechań.

Niezależnie jednak od tego, czy w konkretnym przypadku rabat został dodany do ceny ofertowej czy też nie, w ramach rynku pierwotnego deweloperzy oferują mieszkania, których cena metra kwadratowego w ramach jednej i tej samej inwestycji zazwyczaj nieco się różni w zależności od atrakcyjności poszczególnych lokali. Mniej więcej połowa mieszkań w ramach jednej inwestycji charakteryzuje się przeciętną atrakcyjnością, natomiast po około jednej czwartej znajduje się wyraźnie poniżej i powyżej poziomu średniej.

Od czego zależy owa „atrakcyjność” mieszkań deweloperskich? Jest to cały szereg czynników, parametrów czy cech, na które pierwszorzędny wpływ ma usytuowanie lokalu. Chodzi przede wszystkim o kondygnację, ekspozycję, panoramę z okien, czy też bezpośrednie sąsiedztwo uciążliwych punktów osiedla, a więc np. wjazdu do garażu czy śmietnika. W związku ze swym położeniem lokale mieszkalne charakteryzują się różnym stopniem doświetlenia, naturalnego docieplenia, hałasu, czy też mniej lub bardziej ciekawym widokiem z okien, a nawet jakością powietrza, co zasadniczo różnicuje ich atrakcyjność, w tym także cenową. 

Poza kwestią położenia, mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej różnią się też zazwyczaj wysokością pomieszczeń, rozkładem, funkcjonalnością, czy wreszcie możliwościami aranżacji wnętrz. To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokalu, nie zawsze dostatecznie skorelowaną z ceną ofertową. Innymi słowy, mieszkania w jednej ofercie deweloperskiej często różnią się od siebie w dość istotnym stopniu pod względem swojej atrakcyjności inwestycyjnej, będąc jednocześnie oferowane po cenach bardzo do siebie zbliżonych.

Wynika to z faktu, że koszt wybudowania lokalu przez dewelopera jest mniej więcej ten sam niezależnie od stopnia jego wartości dodanej w postaci np. ekspozycji na ciche zielone podwórko zamiast na głośną ulicę o wzmożonym ruchu kołowym i znacznie zanieczyszczonym powietrzu. Deweloper w każdym przypadku dąży więc do maksymalizacji zysku, zakładając, że ewentualną decyzję o obniżce czy rabacie zawsze będzie można podjąć w późniejszym terminie, o ile zajdzie taka potrzeba. Tymczasem tylko w tym jednym przypadku stawka mkw. powinna różnić się zasadniczo, z pewnością więcej niż symboliczne 2 procent.

Negocjacje cenowe w przypadku kupujących pojedyncze lokale na własne potrzeby powinny więc być oparte na doskonałym rozpoznaniu zarówno całej inwestycji jak i cech konkretnego lokalu, który ma być celem zakupu, a więc i negocjacji. Ich efekt zależy bowiem wprost od rzeczowej argumentacji kupującego opartej o krótszy lub dłuższy katalog mankamentów, czyli wszystkich słabych punktów przedmiotowego lokum. 


Fot.123RF.com

Kiedy liczy się bardziej ilość niż jakość    

Oczywiście inaczej wyglądają negocjacje z deweloperem ceny jednego nabywanego mieszkania i większej ich ilości, czyli zakupów pakietowych. Już w przypadku negocjacji docelowych cen dwóch lokali pozycja kupującego jest znacznie bardziej komfortowa niż w przypadku pojedynczych transakcji. A co dopiero, gdy w grę wchodzi dwucyfrowa ilość mieszkań, co w dzisiejszych czasach jest sytuacją absolutnie normalną.

Realnie na dzień dzisiejszy 30 - 40 proc. transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym to nabycia inwestycyjne, bardzo często dotyczące większej liczby mieszkań niż jedno. W takich przypadkach inwestorzy negocjują cenę bardziej w oparciu o ilość niż o jakość (atrakcyjność) wytypowanych do kupna lokali, choć i tu ma ona pewne znaczenie. Oczywiście zasada jest prosta: im większą ilością mieszkań klient inwestycyjny deweloperskiego biura sprzedaży jest zainteresowany, tym oczekiwany rabat większy. Pytanie, jaką jego skalę może osiągnąć. 


Fot.123RF.com

Rabat od dewelopera, czyli ile i dlaczego nie więcej?

Deweloperzy w ostatnich czasach koniunkturalnej prosperity dość mocno ograniczali możliwości negocjacyjne w ramach sprzedaży oferowanych przez siebie mieszkań. O ile 3-, a nawet 5-procentowy rabat stanowił w przeszłości zazwyczaj niepisaną normę, o tyle w najnowszej historii uzyskanie już 2-procentowej zniżki w ramach negocjacji kupna pojedynczych lokali z pierwszej ręki bywało mocno problematyczne.

Takie są jednak prawa rynku, czyli im lepsza koniunktura i popyt na nowe lokale, tym rabaty, upusty i promocje skromniejsze. Sęk w tym, że czasy bicia rekordów sprzedaży najprawdopodobniej mamy już za sobą. Jeżeli faktycznie tegoroczny spadek sprzedaży nowych mieszkań zwiastuje koniunkturalne przesilenie, po którym nastąpi kilkuletni okres spowolnienia, negocjacje cenowe z deweloperem ponownie przebiegać będą pod dyktando kupujących. A to by oznaczało, że już wkrótce szanse na uzyskanie bardziej godziwego rabatu niż 2- procentowy będą rosnąć. 

Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku mieszkaniowych transakcji pakietowych, które znacznie przyśpieszają wyjście z inwestycji oraz poprawiają płynność finansową przedsiębiorcy, co w biznesie deweloperskim ma ogromne znaczenie. Tu rabaty są zazwyczaj istotnie wyższe i zależne głównie od wolumenu transakcji.

I tak jednak deweloper nie udzieli inwestorowi większego rabatu, niż wynosi jego zysk. Zakładając średni czysty zysk dewelopera z inwestycji na poziomie kilkunastu procent, hurtowy kupiec mieszkań z pierwszej ręki, nawet przy dwucyfrowych ilościowo zakupach może dziś liczyć najwyżej na 5 do 8 procent rabatu, tylko w wyjątkowych okolicznościach transakcji na nieco więcej.   

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Dom na odludziu – zalety i wady mieszkania bez sąsiadów

Od czego zależy atrakcyjność lokalu mieszkalnego od dewelopera?

Dom energooszczędny – jakie technologie warto rozważyć i w które zainwestować?

Ogrzewanie podłogowe w domu. Luksus czy już standard?

Zakup działki - jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?

KONKURS: Wystrój wnętrza z Velvet

Do zgarnięcia 10 voucherów do sklepu Home&You, każdy  o wartości 200 zł.

Przeczytaj również

REKLAMA
REKLAMA

Dodaj komentarz

Wasze komentarze (1)

mariannabak

Jak kupowaliśmy mieszkanie i dostaliśmy ofertę od Fabryki Domów p. Kurpiewskich to nawet mocno się nie targowaliśmy, bo już na wejściu cena za metr była dobra, nawet jak na Białołękę. Okolica i lokalizacja nam odpowiadałam więc nie było na co czekać.

Ostatnio spodobało się

Informacja

Nie możesz dodać komentarza do tej treści. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.

Edytuj komentarz

Usuń komentarz

Czy na pewno chcesz usunąć komentarz do artykułu "Jak duży upust możemy wynegocjować podczas rozmowy z deweloperem?"? Tej operacji nie można cofnąć.

Wyślij mailem

Informacja

Zgłoś nadużycie

Informacja

To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.
REKLAMA

Wyłącz to powiadomienie

Nie będziesz już więcej otrzymywać powiadomień do tego zdarzenia.
Państwa przeglądarka jest nieaktualna. Aby zapewnić większe bezpieczeństwo, wygodę i komfort użytkowania w tej witrynie, proszę zaktualizować swoją przeglądarkę.
Polub nas, aby otrzymywać niezliczone pomysły wprost na swoją tablicę!

Edycja zdjęcia

Obróć

Informacja

Zaloguj się

Newsletter

Zapisz się do newslettera, aby otrzymywać najciekawsze artykuły oraz inspiracje z serwisu Deccoria.pl

Powiadomienia

Informacja

Nie możesz wykonać tej akcji. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.