Okiem eksperta

Okiem eksperta: Czy opłaca się inwestować w mieszkanie w szczycie górki cenowej?

Odpowiedź brzmi – nie. Nie opłaca się inwestować w szczycie górki cenowej, tyle że nikt nie wie, kiedy ów szczyt zostanie osiągnięty i jak długo trzeba będzie czekać na spadki cen. Największa sztuka polega na „wstrzeleniu się” w odpowiedni moment. Ci, którzy kupią mieszkania po najwyższych cenach, mogą czekać długo, nawet kilkanaście lat, by sprzedać nieruchomość z zyskiem.

REKLAMA

fot. 123RF/PICSELL

Pytanie tytułowe jest aktualne zwłaszcza obecnie, bowiem właśnie teraz mamy z górką cenową do czynienia. Nieruchomości dynamicznie drożeją, zwłaszcza w tym roku. Przyczyny to wzrost dochodów społeczeństwa, tanie kredyty hipoteczne jako pokłosie rekordowo niskich stóp procentowych, wysoka zyskowność najmu mieszkań, nieopłacalność przechowywania pieniędzy na lokatach czy w obligacjach.

Wg niektórych mamy już do czynienia z bańką analogiczną do tej, jaka była na tym rynku w latach 2007 – 2008, a więc już ponad 10 lat temu. Na niektórych lokalnych rynkach dopiero obecnie stawki przekroczyły poziomy sprzed kilkunastu lat, co pokazuje jak długo, trzeba czekać, jeśli chce się sprzedać z zyskiem mieszkanie kupione po maksymalnie wywindowanych cenach. Zaznaczmy przy tym, że nie wszędzie jeszcze mieszkania przekroczyły średnie poziomy cenowe ze szczytu bańki 2007 - 2008, tak więc ciągle wielu klientów, którzy kupowali w tamtym momencie, będzie mieć problem ze sprzedażą mieszkania, tak żeby nie stracić. Wg twórców raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich, nadal około 30 proc. kredytobiorców, którzy zadłużyli się podczas wcześniejszej hossy, nie będzie mogła spłacić zobowiązania ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania.

Zobacz więcej zdjęć

„Zadłużenie kredytobiorców z lat 2007 – 2009 systematycznie spada, jednak wskaźnik LtV prawie 30% kredytów walutowych nadal przekracza 100%, co oznacza, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie takiego kredytu po obecnych cenach rynkowych nie umożliwi spłaty pozostałej kwoty kredytu” - napisano we wspomnianym raporcie.

W najlepszej sytuacji są ci, którzy kupowali w początkowym etapie formowania się bańki, a więc w roku 2007. Takie osoby są już w stanie sprzedać mieszkanie z niewielkim, ale jednak zyskiem. Ci, którzy kupowali rok później, w wielu sytuacjach już takiej możliwości nie mają. Pokazuje to dobrze poniższy wykres z raportu Amron - Sarfin.

Wg danych NBP w Warszawie szczyt pierwszej górki cenowej na rynku pierwotnym przypadał na II kw. 2008. Wtedy to za 1 mkw. nowego mieszkania płaciło się 8600 zł. W roku 2019, a więc po 11 latach, po raz pierwszy ceny nowych mieszkań „pokonały” maksimum z 2008 roku. Obecnie 1 mkw. kosztuje w stolicy 8900 zł. Jak więc widzimy, by sprzedać z zyskiem mieszkanie na stołecznym rynku, trzeba było czekać ponad dekadę. Przykładem rynku, gdzie ceny jeszcze nie przekroczyły poziomów z czasów pierwszej górki, jest natomiast Kraków. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w II kw. 2008 roku mieszkania na tym rynku były najdroższe. Średnie stawki wynosiły ponad 8000 zł/mkw. Obecnie jest to 7750 zł.

Zaznaczmy, że w rzeczywistości może być to nawet mniej, mieszkanie kupione 10 lat temu, klasyfikuje się już przecież jako rynek wtórny, a aktualnie średnie ceny na rynku wtórnym w Krakowie, wg NBP wynoszą 6956 zł. Jeśli więc po takiej stawce posiadacz 50-metrowej nieruchomości sprzedałby ją, uzyskałby kwotę 347 tys. zł. - o ponad 50 tys. zł niższą od ceny zakupu.

Zobacz więcej zdjęć

Górka (niekoniecznie) dobra

Fakt, że nie kupuje się, gdy towar jest drogi, należy do kanonu ekonomii. Płyną z tego jednak dość istotne wnioski. Otóż – na górce cenowej, z którą obecnie mamy do czynienia, oczywiście dobrze jest sprzedać mieszkanie, jeśli na takiej transakcji zarobimy, ale z kupnem kolejnego trzeba będzie czekać.

Jeśli jednak ceny są wywindowane, to też – zakładając, że mamy zamiar zainwestować w kolejne mieszkanie – zapłacimy za nie więcej, niż w przypadku pierwszego. Jeśli nie dysponujemy gotówką, do tego dochodzi dodatkowa zmienna, a mianowicie kredyt bankowy. Jeśli np. warunki kredytowania, koszt kredytu, wysokość marż itp. znacznie się pogorszyły w porównaniu do tych, jakie obowiązywały, gdy kupowaliśmy pierwsze mieszkanie, może to oznaczać, że finalnie przy wyższych cenach, nawet jeśli uda się sprzedać mieszkanie z zyskiem, może być problem z zakupem nowej nieruchomości – zwłaszcza takiej, która miałaby spełniać wyższe aspiracje kupującego.

Dlatego ci, którzy myślą o sprzedaży mieszkania, nie powinni się sugerować jedynie górką cenową, uznając, że właściwy moment już nadszedł. Jeśli zamierzamy zainwestować w kolejną nieruchomość, powinniśmy sprawdzić ceny, a w przypadku finansowania kredytem – swoją zdolność kredytową i wymagany wkład własny.
Dla kupującego istotne jest, by mieszkanie było tanie, dlatego z inwestycją po udanej sprzedaży, warto się wstrzymać, i poczekać, że bańka cenowa pęknie, a mieszkania zaczną tanieć. Nie wiadomo jednak, jak długo przyjdzie czekać, a po drugie pozostaje problem zainwestowania jakoś gotówki uzyskanej ze sprzedaży, tak by środków nie „zjadała” inflacja. Z taką sytuacją mamy do czynienia obecnie. Inflacja rośnie, oferty lokat bankowych, czy obligacji są niesatysfakcjonujące.

Jak więc widzimy – nie sztuka sprzedać nieruchomość, przy wywindowanych cenach, ale sprzedać tak, by z uzyskanych środków móc przeprowadzić kolejną, satysfakcjonującą inwestycję na rynku mieszkaniowym.

Opracowanie: RynekPierwotny.pl

Przeczytaj inne artykuły eksperta:

Podłogi 3D - tak czy nie?

Racjonalna, ale drobiazgowa, czyli jak kobiety kupują mieszkania?

Dom na odludziu – zalety i wady mieszkania bez sąsiadów

Od czego zależy atrakcyjność lokalu mieszkalnego od dewelopera?

Dom energooszczędny – jakie technologie warto rozważyć i w które zainwestować?

Ogrzewanie podłogowe w domu. Luksus czy już standard?

Zakup działki — jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?

Ceglane elewacje znowu wracają do łask

Jak duży upust możemy wynegocjować podczas rozmowy z deweloperem?

Stary strych jako dodatkowa przestrzeń mieszkalna

Jak wybrać grill ogrodowy

Meble dla dzieci — jakie wybrać

Przeczytaj również

REKLAMA
REKLAMA

Dodaj komentarz

Wasze komentarze (1)

Trece

Zawsze opłaca się inwestować w nieruchomości. Ja zakupilam niedanwo mieszkanie pod wynajem w Krakowie. A pomagalo mi biuro abc dom - bardzo dobrzy profesjonalisci

Ostatnio spodobało się

Informacja

Nie możesz dodać komentarza do tej treści. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.

Edytuj komentarz

Usuń komentarz

Czy na pewno chcesz usunąć komentarz do artykułu "Okiem eksperta: Czy opłaca się inwestować w mieszkanie w szczycie górki cenowej?"? Tej operacji nie można cofnąć.

Wyślij mailem

Informacja

Zgłoś nadużycie

Informacja

To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.
REKLAMA

Wyłącz to powiadomienie

Nie będziesz już więcej otrzymywać powiadomień do tego zdarzenia.
Państwa przeglądarka jest nieaktualna. Aby zapewnić większe bezpieczeństwo, wygodę i komfort użytkowania w tej witrynie, proszę zaktualizować swoją przeglądarkę.
Polub nas, aby otrzymywać niezliczone pomysły wprost na swoją tablicę!

Edycja zdjęcia

Obróć

Informacja

Zaloguj się

Newsletter

Zapisz się do newslettera, aby otrzymywać najciekawsze artykuły oraz inspiracje z serwisu Deccoria.pl

Powiadomienia

Informacja

Nie możesz wykonać tej akcji. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.