fot. Pixabay.com
Ogródek, na który można wyjść wprost z mieszkania, to oferta, która przede wszystkim ma podnieść atrakcyjność lokali na parterze, nie zawsze cieszących się zainteresowaniem klientów. Partery „oskarża się” o brak prywatności, zimno od gruntu, tłok na klatce schodowej, mniejsze poczucie bezpieczeństwa. Niezależnie od tego, na ile uzasadnione są te obawy, zdarza się, że ceny mieszkań na najniższej kondygnacji są nieco obniżone. Ogródek przynależny do mieszkania pozwala zrekompensować rzekome mankamenty.
Ogródek – twój, ale wspólny
W ogromnej większości przypadków ogródek przynależny do mieszkania należy do części wspólnej budynku. By taki kawałek ziemi należał do właściciela, trzeba byłoby go wyodrębnić jako osobną działkę, a i to pod kątem prawnym byłoby wątpliwe, musi być bowiem zapewniony dostęp do części wspólnych, a ściana budynku jest właśnie taką częścią.
fot. Pixabay.com
Ponieważ i ogródek stanowi część wspólną, teoretycznie każdy może na niego wejść i z niego skorzystać. By uniknąć takiego wariantu, firmy deweloperskie najczęściej ustanawiają służebność gruntową, albo podpisują z klientami tzw. umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania. Jest to rodzaj umowy, który pozwala podzielić wspólną nieruchomość, tak by ustalić jej części, które będą przeznaczone do użytku poszczególnym współwłaścicielom. Współwłaściciele mogą ze wskazanych części korzystać samodzielnie i bez ingerencji ze strony pozostałych. Tę formę prawną reguluje art. 206 k.c.
Umowa quoad usum nie rodzi żadnych skutków w prawach rzeczowych, nie znosi też współwłasności nieruchomości. Jest jedynie formułą określającą sposób jej użycia. Na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania (czyli nieingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej. W ten sposób właściciel mieszkania może korzystać z ogródka, ale formalnie nie jest on jego własnością.
Pod kuratelą wspólnoty
Sposób korzystania z części wspólnych podlega również regulacjom wspólnoty mieszkaniowej. Ta może przegłosować odpowiedni regulamin, np. ustalić obowiązki w zakresie utrzymanie zieleni, czy też opłaty z tego tytułu. Ponieważ ogródki zachowują status części wspólnych, korzystający z nich są ograniczeni zakresem umowy quoad usum, czy też wspólnotowymi uchwałami. W grę z oczywistych względów nie wchodzą poważniejsze ingerencje w kawałek działki przeznaczony do naszego użytkowania. Nie możemy np. zabudować go, czy zupełnie zamknąć do niego dostęp itp.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że status prawny przydomowego ogródka jest inny niż np. piwnicy. Ta druga stanowi pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu. Wynika to przede wszystkim z faktu, że ogródek w świetle prawa nie jest pomieszczeniem, podobnie jak np. miejsce w garażu wielostanowiskowym. Ogródek, z którego możemy korzystać, nie wlicza się do powierzchni mieszkania z pomieszczeniami przynależnymi. Jest to o tyle istotne, że im wyższy ten udział, tym większe też opłaty za utrzymanie części wspólnej.
Należy tu zaznaczyć jednak również, że mimo różnicy statusów piwnicy i ogródka, „przydzielenie” skrawka ziemi do użytkowania przez właściciela konkretnego mieszkania na rynku pierwotnym jest najczęściej ujmowane już w umowie deweloperskiej i w zapisach aktu notarialnego.
W praktyce dość często dochodzi do różnych nieporozumień w zakresie możliwości korzystania z ogródków przydomowych, odpowiedzialności za nie itp. Nie brak opinii, zgodnie z którymi odgórne przypisywanie ogródków przez deweloperów w akcie notarialnym właścicielowi mieszkania z ogródkiem powinno być uznane za klauzulę niedozwoloną, a podział części wspólnych i sposób ich użytkowania powinien leżeć jedynie w gestii wspólnoty mieszkaniowej.
Tylko pełna własność pozwala uniknąć kontrowersji, choć należy pamiętać, że i ona nie daje wolnej ręki. Jak już wspomnieliśmy wcześniej – musi być choćby zapewniony dostęp do ścian budynku, które ciągle stanowią część wspólną.
Ile kosztują mieszkania z ogródkiem? Przeczytaj na drugiej stronie »
