Kupujesz działkę pod budowę domu? Uważaj, od 1 kwietnia przepisy się zmieniają

Spis treści: 

• O czym powinieneś wiedzieć, jeśli planujesz budowę domu w 2024 roku?
• Budowa domu – formalności, które należy spełnić
• Jakie dokumenty są potrzebne do budowy domu w 2024 roku?
• Ile kosztują formalności związane z budową domu?

O czym powinieneś wiedzieć, jeśli planujesz budowę domu w 2024 roku?

Zmiany w przepisach budowlanych w Polsce wchodzą w życie od 1 kwietnia 2024 roku. Mają one na celu podniesienie standardów w budownictwie oraz ochronę przyszłych mieszkańców przed negatywnymi praktykami deweloperskimi. To jednak nie wszystko. Z informacji udostępnionych przez "Gazetę Wyborczą" wynika, że nowelizacja ustawy geologicznej i górniczej wprowadza dodatkowe trudności dla osób nabywających grunty pod budowę. Nowe regulacje zapewniają ochronę prawną dla terenów zawierających strategiczne zasoby naturalne. Zmiany te obowiązują od października 2023 roku.

Z tego względu zakup działek staje się bardziej skomplikowany. Jeśli Ministerstwo Klimatu i Środowiska uzna, że na zakupionej działce znajdują się ważne dla kraju surowce, to może nałożyć zakaz wznoszenia budynku. Niesty weryfikacja tego, na jakim terenie leży działka, zajmie sporo czasu, ponieważ żadne złoża kopalin w Polsce nie zostały uznane za strategiczne. 

Nowelizacja ustawy geologicznej i górniczej wprowadza dodatkowe trudności dla osób kupujących grunty pod budowę. Fot. Andrey Popov/CanvaPro

Czego jeszcze możemy się spodziewać? Czy wszystkie zmiany w prawie budowlanym na 2024 rok będą dla nas korzystne? Oto szczegółowy opis:

• Zwiększenie minimalnej odległości między budynkami

Nowe regulacje zwiększają minimalną odległość między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi powyżej czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki z 4 metrów do co najmniej 5 metrów. W ten sposób mieszkańcy zyskają lepsze warunki świetlne i większą prywatność.

• Odległości budynków produkcyjnych i magazynowych

Minimalna odległość pomiędzy nowymi budynkami produkcyjnymi lub magazynowymi (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m²) a istniejącymi budynkami mieszkalnymi została zwiększona do 30 metrów. Nowe przepisy wprowadzono, aby zredukować hałas oraz zanieczyszczenia.

• Planowanie stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych

Zmieniono zasady planowania miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. Aktualnie tylko 6% takich stanowiskach ze wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji może być zbliżona do okien budynków.

• Powierzchnia biologicznie czynna

Na działkach o powierzchni ponad 1000 m², które są przeznaczone pod publicznie dostępne place, należy zapewnić co najmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej. Nowe regulacje mają na celu walkę z betonozą w miastach i poszerzenie zakresu obszarów zielonych. 

• Projekt techniczny

Co ważne, wprowadzono również istotne zmiany w zasadach sporządzania projektu technicznego. Od 1 kwietnia 2024 projekt techniczny musi zawierać:

• szczegółowe rozwiązania techniczno-konstrukcyjne, 
• wyniki obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
• charakterystykę energetyczną budynków,
• dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (jeśli będą wymagane),
• inne opracowania projektowe dotyczące rozwiązań budowlanych i techniczno-instalacyjnych.

Te zmiany mają na celu nie tylko poprawę jakości życia mieszkańców, ale także przeciwdziałanie niskim standardom w budownictwie. Jest to odpowiedź na potrzeby rynku i oczekiwania społeczne dotyczące bezpieczeństwa, komfortu oraz zrównoważonego rozwoju przestrzeni mieszkaniowej. Przed przystąpieniem do budowy, warto dokładnie zapoznać się z nowymi regulacjami i przygotować odpowiednią dokumentację, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i dodatkowych kosztów.

Przeczytaj również: Czy warto budować dom w 2024 roku? Analiza korzyści i strat

Budowa domu – formalności, które należy spełnić

Proces budowy domu w 2024 roku wymaga dopełnienia szeregu formalności, które są kluczowe do prawidłowego przeprowadzenia inwestycji. Co dokładnie musisz zrobić, aby otrzymać pozwolenie na budowę i rozpocząć prace na zakupionej działce? Oto lista najważniejszych czynności:

1. Uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy: To pierwszy krok, który pozwala na sprawdzenie, czy planowana inwestycja jest zgodna z lokalnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego.
   
2. Przygotowanie mapy do celów projektowych i projektu budowlanego: Mapa zasadnicza jest niezbędna do sporządzenia projektu budowlanego, który musi być zgodny z obowiązującymi przepisami i normami technicznymi.
   
   
3. Wnioskowanie o pozwolenie na budowę: Po przygotowaniu kompletnego projektu budowlanego, wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami, możesz wystąpić o pozwolenie na budowę. W tym celu należy zgłosić wniosek o pozwolenie na budowę w odpowiednim organie administracji architektoniczno-budowlanej.
   
   
4. Przygotowanie dziennika budowy: to dokumentacja, którą prowadzi kierownik budowy. Odnotowuje w niej wszystkie wydarzenia, które toczą się w miejscu budowy.
   
   
5. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy: zanim rozpoczniesz prace budowlane, twoim obowiązkiem jest zgłoszenie tego w odpowiednim urzędzie. Dopiero po tym zgłoszeniu, możesz rozpocząć budowę nowego domu.
   
   
6. Formalne zakończenie budowy: kiedy wszystkie prace budowlane oraz przyłącza instalacji zostaną wykonane, musisz zgłosić zakończenie budowy do urzędu. Wówczas można przystąpić do procedury technicznego odbioru budynku.

Jeśli w 2024 roku masz w planach budowę domu, czeka się dopełnienie wielu formalności. Fot. CanvaPro

Warto również pamiętać, że od 2022 roku domy o powierzchni do 70 m2 można wznosić bez pozwolenia na budowę. Nie zmienia to jednak faktu, że w dalszym ciągu należy zgłosić budowę do starostwa powiatowego lub do urzędu miasta na prawach powiatu.

Przeczytaj również: Dom z piwnicą czy bez? Decyzję musisz podjąć przed budową

Jakie dokumenty są potrzebne do budowy domu w 2024 roku?

Przed rozpoczęciem budowy domu w 2024 roku, konieczne jest przygotowanie i zgromadzenie szeregu dokumentów, które są wymagane na różnych etapach procesu budowlanego. Oto szczegółowy przewodnik po dokumentach, które musisz posiadać:

• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: ten dokument potwierdzi, że masz prawo do wzniesienia domu na konkretnej działce.
  
  
• Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej: W zależności od obowiązujących przepisów, może być wymagane potwierdzenie zapłaty opłaty skarbowej związanej z procesem budowlanym. W 2024 roku musisz posiadać ten dokument.
  
  
• Projekt zagospodarowania działki lub terenu: musi zawierać informacje o tym, w jaki sposób chcesz zagospodarować działkę w kontekście planowanej budowy, w tym lokalizację budynku, infrastruktury technicznej i zieleni.
  
  
• Projekt architektoniczno-budowlany: to dokument, który zawierający wszystkie niezbędne rysunki, opisy i specyfikacje techniczne dotyczące planowanego domu.
  
  
• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP): w tych dokumentach znajdują się informacje o przeznaczeniu działki i warunkach zabudowy określonych przez lokalne władze.
  
  
• Decyzja o warunkach zabudowy: jeśli działka nie została objęta MPZP, będziesz potrzebować decyzji określającej warunki, na jakich można przeprowadzić budowę.
  
  
• Wydane warunki przyłączy: musisz przedstawić informacje dotyczące możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej itp.
  
  
• Informacje o kanalizacji i szambie: jeśli nie masz dostępu do miejskiej kanalizacji, twoim obowiązkiem jest zaprojektowanie i wybudowanie własnego szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
  
  
• Dostęp do drogi publicznej i zjazd: potrzebne są dokumenty potwierdzające możliwość wykonania zjazdu z drogi publicznej na działkę. Najczęściej wydaje je urząd gminy lub zarząd dróg.
  
  
• Mapa do celów projektowych: jest on niezbędna do sporządzenia projektu budowlanego. Musi być aktualna i zgodna z obowiązującymi przepisami.
  
  
• Badanie gruntu: W zależności od lokalizacji, może być wymagane przeprowadzenie badań geotechnicznych gruntu pod kątem jego przydatności pod budowę.
  
  
• Ochrona przyrody i związane z tym procedury: jeżeli działka jest położona w obszarze chronionym lub w jego pobliżu, mogą być wymagane dodatkowe dokumenty i procedury.
  
  
• Adaptacja gotowego projektu domu do działki: gdy korzystasz z gotowego projektu, musisz dostosować go do specyfiki działki oraz lokalnych przepisów.

Koszty formalności związane z budową domu mogą być znaczącą częścią budżetu inwestycyjnego. Fot. CanvaPro

Przygotowanie tych dokumentów pozwoli na sprawne przeprowadzenie procesu budowlanego i uniknięcie problemów prawnych. W tym celu warto skonsultować z doświadczonym architektem lub prawnikiem, aby upewnić się, że wszystkie dokumenty są kompletne i zgodne z najnowszymi przepisami.

Przeczytaj również: Czy ogrzewanie podłogowe jest droższe niż klasyczne kaloryfery?

Ile kosztują formalności związane z budową domu?

Koszty formalności związane z budową domu w mogą się różnić w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, wielkość projektu, czy też indywidualne wymagania dotyczące dokumentacji. W pierwszej kolejności musimy opłacić wydanie Wypisu i rysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy. Cenniki w różnych gminach nie są takie same, ale najczęściej opłata wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Kolejny koszt, jaki musimy ponieść podczas budowy domu to opłata skarbowa za wydanie pozwolenia na budowę. Jest to jednorazowa opłata, która również może się różnić w zależności od lokalizacji i rodzaju inwestycji. Najczęściej jej wysokość waha się od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych.

Inne wydatki, które nas czekają to koszty związane z projektem budowlanym. Projekt architektoniczno-budowlany jest jednym z najważniejszych dokumentów, dlatego jego cena zależy m.in. od złożoności projektu, renomy biura projektowego oraz lokalnych stawek. Może kosztować od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych.  

Cena mapy do celów projektowych zależy od skali i szczegółowości, a także od firmy geodezyjnej. Waha się od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych. Koszty wyglądają podobnie w przypadku badań geotechnicznych gruntu.

Jakich jeszcze kosztów możemy się spodziewać, gdy rozpoczynamy budowę domu?

• Opłaty notarialne: jeśli kupowaliśmy działkę, do kosztów musimy doliczyć opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, które mogą wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

• Pełnomocnictwo w urzędzie: jeśli składamy pełnomocnictwo w urzędach, również musimy je opłacić. Koszt jest niewielki, ponieważ wynosi tylko 17 zł. Natomiast w sytuacji, gdy udzielamy go najbliższym, nie musimy uiszczać żadnego opłaty, jest ono całkowicie bezpłatne.
  
  
• Inne opłaty: mogą to być np. przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej, które również będą się różnić w zależności od lokalizacji i dostawców usług.

Podsumowując, koszty formalności związane z budową domu mogą być znaczącą częścią budżetu inwestycyjnego. Dlatego przed rozpoczęciem procesu budowlanego warto dokładnie zapoznać się z lokalnymi przepisami i cennikami oraz skonsultować się z ekspertami, którzy pomogą w oszacowaniu wszystkich niezbędnych wydatków.

Źródło: deccoria.pl

Przeczytaj również:

Przydomowy schron wybudujesz bez pozwolenia. Jakie warunki musi spełnić, ile kosztuje?

Budujesz dom? Nie zapominaj o bezpieczeństwie

Przydomowy schron wybudujesz bez pozwolenia. Jakie warunki musi spełnić, ile kosztuje?