Wartość czy cena?
Niezależnie od tego, czy planujemy wycenić dom wolnostojący czy mieszkanie powinniśmy wziąć pod uwagę podstawowe zasady. Zdaniem ekspertów pozwolą one na prawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości. Na wstępie należy jednak odróżnić pojęcie wartości od ceny. Są one bardzo często łączone, mimo że znaczą coś zupełnie innego. Otóż wartość to wyrażony w pieniądzu miernik obiektywnych i subiektywnych walorów wycenianej nieruchomości. To właśnie ten czynnik jest realnym odzwierciedleniem wyceny domu lub mieszkania.
Wartością może być lokalizacja, która będzie miała zupełnie inne znaczenie dla singla, a inne dla rodziny z dziećmi. Pierwsi z nich mogą szukać miejsca blisko centrum, gdzie będzie dostępność rozrywek i lokali usługowych. Drudzy natomiast za atrakcyjne miejsce do zamieszkania uznają przedmieścia, bliskość do zieleni czy terenów rekreacyjnych.
Samodzielna wycena
Na początku procesu sprzedaży bardzo często właściciele nieruchomości sami podejmują się jej wyceny. Zwykle porównują po prostu ogłoszenia, najczęściej online. Jednak tutaj należy wziąć pod uwagę fakt, że często wyceny te są orientacyjne, a podawane przez inne osoby ceny zwykle są 10% wyższe. Zawsze pozostawia się ewentualną nadwyżkę do negocjacji.
Kolejną bardzo ważną sprawą jest wyposażenie i stan nieruchomości. Oba te elementy mają bardzo duże znaczenie przy wycenie, ponieważ wpływają na zwiększenie lub zmniejszenie wartości mieszkania lub domu. Oczywiście świeżo wyremontowany lokal zawsze będzie sporo droższy od tego, który wymaga jeszcze wiele pracy od nowego właściciela.
Porównywarki online
Szacunkowej wyceny pomogą nam dokonać również specjalnie przygotowane serwisy. Jest to bardzo proste, ponieważ wypełniamy formularz, w którym podajemy najczęściej metraż, liczbę pomieszczeń, lokalizację, rok budowy itp. Następnie portal porównuje ceny podobnych nieruchomości, biorąc pod uwagę wszystkie parametry i przedstawia nam szacunkową wartość naszego domu lub mieszkania.
Z pomocą pośrednika
Pośrednik nieruchomości zwykle posiada odpowiednie doświadczenie, które pozwala mu w bardziej precyzyjny sposób wycenić dom lub mieszkanie. Korzystając z jego pomocy, mamy pewność, że nasza propozycja cenowa będzie bardziej aktualna i dokonana przez kogoś, kto zna rynek, śledzi trendy oraz potrafi dostosować wycenę do oczekiwań klientów.
Dodatkowo pośrednik nieruchomości ma dostęp do systemów transakcyjnych, rejestrów cen, planów zagospodarowania przestrzennego oraz ksiąg wieczystych. Jego wycena polega na dokładnej analizie wszystkich czynników, które wpływają na ostateczną wartość lokalu. Zwykle stosuje dwie metody: porównawczą lub dochodową. Ta druga pomaga określić szanse zarobku na danej nieruchomości.
Tutaj należy pamiętać, że pośrednik nieruchomości pobiera prowizję od sprzedaży mieszkania.
Operat szacunkowy, czyli wycena rzeczoznawcy
Wycena dokonywana przez rzeczoznawcę, czyli operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Najczęściej wykonywany jest przy rozwodzie, spadku, dla celów bankowych np. przed udzieleniem kredytu hipotecznego, dla urzędu skarbowego lub w przypadku egzekucji z nieruchomości.
Przebieg procesu jest sformalizowany i dokładnie opisany przez polskie prawo. Dlatego też ustalona przez rzeczoznawcę wartość mieszkania jest kompleksowa. Analizuje wszystkie niezbędne czynniki jak plany zagospodarowania przestrzennego, ceny transakcyjne, położenie lokalu, zmiany na rynku nieruchomości czy historyczne ceny.
Tego typu wycena jest trudna do podważenia. Jej koszt zaczyna się od kilkuset złotych.
Autor: Aneta Filipczak, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Zdjęcie główne: 123RF/PICSELL
Przeczytaj inne artykuły eksperta:
Co czeka „mieszkaniówkę” w 2019 roku?
Dom na odludziu – zalety i wady mieszkania bez sąsiadów
Od czego zależy atrakcyjność lokalu mieszkalnego od dewelopera?
Dom energooszczędny – jakie technologie warto rozważyć i w które zainwestować?
Ogrzewanie podłogowe w domu. Luksus czy już standard?
Zakup działki - jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?
Ceglane elewacje znowu wracają do łask
Jak duży upust możemy wynegocjować podczas rozmowy z deweloperem?
Stary strych jako dodatkowa przestrzeń mieszkalna
Hałaśliwy sąsiad - co możemy zrobić?
Nowości na rynku wnętrzarskim w 2019 roku
Mieszkania parterowe – czy wciąż są uważane za lokale drugiej kategorii?