Okiem eksperta

Zakup działki - jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?

Co roku w Polsce rusza budowa okołonowych domów jednorodzinnych. Każda z tych inwestycji musi być poprzedzona pozyskaniem odpowiedniej działki, najczęściej oczywiście w drodze transakcji kupna - sprzedaży. Bardzo wielu właścicieli wybudowanych przez siebie domów zdecydowanie potwierdza fakt, że pozyskanie odpowiedniej parceli to nawet znacznie więcej niż połowa sukcesu jednorodzinnej inwestycji nieruchomościowej.

REKLAMA

I raczej trudno nie zgodzić się z tego typu twierdzeniem. To właśnie wybór odpowiedniego miejsca pod budowę wymarzonego domu będzie czynnikiem decydującym, najczęściej na długie lata, o satysfakcji z inwestycji, komforcie zamieszkiwania i jakości życia. Jakie zatem czynniki decydują o tym, że wybór tej a nie innej konkretnej działki gruntu będzie na lata satysfakcjonujący pod możliwie każdym względem?

Lokalizacja

Jak zwykle, w przypadku nieruchomości, trudno mówić o jakichkolwiek konkurencyjnych czynnikach wyboru wobec lokalizacji. Ta będzie także w przypadku domu jednorodzinnego, niezależnie od jego wielkości, standardu czy technologii budowy, zawsze absolutnie najważniejsza. Niestety jej wybór musi być dość ściśle skorelowany z budżetem inwestycji, bowiem im lokalizacja atrakcyjniejsza, ciekawsza czy bardziej renomowana, tym jej cena wyższa.

Po pierwsze, liczy się samo otoczenie działki, a więc charakter i standard sąsiedniej zabudowy. Mało kto cieszyłby się z zamieszkiwania nawet w najbardziej wyszukanym architektonicznie, budzącym podziw domu, jeśli zostałby on wybudowany pośród starej, zaniedbanej zabudowy, o skrajnie nieatrakcyjnych walorach wizualno-estetycznych. Z kolei rzeczą absolutnie niedopuszczalną jest bezpośrednie sąsiedztwo siedzib uciążliwych firm, zakładów usługowych, warsztatów samochodowych itp. Tego typu parcele są zazwyczaj pozbawione znacznej części wartości, a częstokroć wręcz uznawane za niesprzedawalne. To samo dotyczy działek usytuowanych tuż obok osiedli wielorodzinnych, co w przypadku budowy domu pozbawia je bezcennego waloru prywatności.  O sąsiedztwie typu cmentarz czy wysypisko śmieci nawet nie wypada wspominać.


Fot.123RF.com

Kolejny bardzo istotny element lokalizacji to komunikacja. Decydując się na dom pod miastem, do większej aglomeracji będziemy musieli zazwyczaj codziennie dojeżdżać, choćby w celach zawodowych. Nie chodzi nawet o to, aby dom wybudować jak najbliżej centrum czy miejskiej granicy, ale o to, by dojazd, czy to samochodem, komunikacją miejską bądź kolejką, był jak najdogodniejszy i w miarę sprawny. Pozwoli to bowiem zaoszczędzić bezcenny czas i środki.

Najlepiej oczywiście jeśli wybrana lokalizacja budowy domu dysponuje odpowiednią infrastrukturą, handlowo – usługową, edukacyjną czy rekreacyjną, a także terenami zielonymi.

Wybierając lokalizację pod budowę domu na pewno nie należy się spieszyć, ale na spokojnie przeanalizować różne warianty. Jeśli bierzemy pod uwagę konkretne okolice, warto je także poddać możliwie starannej i wielokrotnej lustracji. 

Czas na stan prawny i dokumentację

Kiedy już powodzeniem zakończy się proces poszukiwania wymarzonej parceli, kolejnym krokiem jest obowiązkowe przestudiowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego w urzędzie miasta lub gminy. W ten sposób dowiemy się, jaki status ma działka, a więc czy jest budowlana czy rolna. W ten sposób okaże się, czy w miejscu, które wybraliśmy możemy w ogóle bez dodatkowych formalności (odrolnienie) wybudować dom jednorodzinny, a jeśli tak, to jakie powinny być jego dopuszczalne parametry.

Plan zawiera również wszelkie bezcenne informacje dotyczące zagospodarowania terenów sąsiednich i planowanych inwestycji infrastrukturalnych, w tym przede wszystkim drogowych. Tej kwestii należy przyjrzeć się ze szczególną starannością, aby wykluczyć ewentualność powstania w przewidywalnej przyszłości np. trasy szybkiego ruchu tuż pod oknami naszego domostwa.


Fot.123RF.com

Jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego, zajrzyjmy do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (które jest podstawą do opracowania planu). Jeśli i tego dokumentu nie uchwalili samorządowcy, co niestety bywa w rodzimych warunkach niechlubną normą, pozostaje wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O WZ-kę ma prawo poprosić każdy zainteresowany bez zgody właściciela gruntu, którym jest zainteresowany.

Po wizycie w urzędzie gminy czeka nas kolejna, tym razem w wydziale geodezji miejscowego starostwa, gdzie dostępna jest ewidencja gruntów i budynków. Odnajdziemy tam m.in. dokładne dane dotyczące położenia i powierzchni działki. Tym razem, już na wniosek właściciela działki, starostwo wydaje wypis z rejestru gruntów, dokument niezbędny do podpisania aktu notarialnego, potwierdzający własność nieruchomości i jej podstawowe parametry.

Ostatnim krokiem etapu kontroli dokumentacji powinno być dokładne sprawdzenie wpisów księgi wieczystej. Potwierdzą nam one stan prawny nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Przede wszystkim zwróćmy uwagę na wpisy dotyczące własności lub użytkowania wieczystego, służebności oraz obciążenia hipoteki. Trzeba również obejrzeć podstawę do tych wpisów, czyli np. akt notarialny zakupu.

REKLAMA
REKLAMA

Ważna jakość gruntu

Podczas wizyty w wydziale geodezji należy sprawdzić jaki rodzaj gruntu występuje na wybranej przez nas parceli oraz jaki jest poziom wód gruntowych. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, kiedy kupujemy działkę, będącą niegdyś ziemią uprawną. Dla pewności można także zlecić specjalistycznej firmie geologicznej zbadanie gruntu. Jeśli poziom wód gruntowych jest wysoki, budowa domu będzie w znaczącym stopniu utrudniona.

Najprawdopodobniej w takim wypadku niemożliwe będzie podpiwniczenie budynku albo konieczne będzie wykonanie kosztownej hydroizolacji. W określonych przypadkach nie obejdzie się też bez osuszenia i zagęszczenia gruntu.

Droga do domu

Absolutnie koniecznym elementem przydatności użytkowej działki budowlanej jest prowadząca do niej droga dojazdowa, bez której nie otrzymamy nawet warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę.

Kupno nieruchomości pozbawionej dojazdu jest obciążone ryzykiem starań o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach, o które występujemy do gminy, a co wiąże się z kłopotliwymi formalnościami i niemałymi kosztami. Zdecydowanie rozsądniej jest zatem szukać wyłącznie działek z bezpośrednim dostępem do drogi. Minimalna jej szerokość to 5 m. Jeśli byłaby węższa może pojawić się problem z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy, a także z komunikacją i dowożeniem materiałów budowlanych podczas inwestycji.

Zbyt wąska droga istotnie utrudni także ewentualne doprowadzenie do działki mediów. Parcele nieuzbrojone są z reguły tańsze, dochodzi jednak kolejny problem z kosztownym i pracochłonnym doprowadzeniem niezbędnych instalacji lub wybudowanie własnych, takich jak studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. W ogólnym rozrachunku zakup działki wyposażonej we wszystkie potrzebne media jest zazwyczaj nieporównywalnie korzystniejszy.

W optymalnej sytuacji działka powinna więc dysponować bezpośrednim dostępem do drogi publicznej (gminnej) o standardowych walorach użytkowych oraz wszelkich niezbędnych mediów. Natomiast jeśli do naszej działki prowadzi droga gruntowa, trzeba mieć świadomość, że poruszanie się po niej tuż po intensywnych opadach deszczu lub śniegu, może być nie lada wyzwaniem na długie lata.

Wielkość i kształt działki

Jest rzeczą oczywistą, że w cenie są place jak najbardziej zbliżone kształtem do kwadratu, którego krótszy bok ma minimum 22 m długości. Im mniej działka jest kwadratowa, a im bardziej prostokątna, tym gorzej, nie wspominając już o innych oryginalnych figurach geometrycznych. Działki budowlane wąskie i długie bądź nieregularne często potrzebują dekad na znalezienie swojego amatora, dlatego lepiej od tego typu „okazji” trzymać się jak najdalej.

Minimalną wielkość działki determinuje oczywiście projekt domu ze szczególnym uwzględnieniem jego powierzchni, kubatury i formy. Z grubsza można przyjąć, że pod wolnostojący dom 100-metrowy wystarczy działka o powierzchni około 500 mkw., dom 250 mkw. wymaga działki o powierzchni minimum tysiąca mkw., a luksusowe rezydencje rzecz jasna odpowiednio więcej.


Fot. 123RF.com

Przydatna będzie również świadomość, że podczas budowy domu ograniczają nas minimalne odległości od granicy działki (4m do budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi oraz 3m do ściany bez otworów). Duże znaczenie ma także odległość domu od drogi, śmietnika czy szamba.

Działka budowlana pod dom jednorodzinny powinna być oczywiście w jak największym stopniu płaska, położona idealnie poziomo i bez zbędnych elementów urozmaicających jej powierzchnię, jak np. słupy energetyczne czy inne podziemne linie przesyłowe.

Działki ponad miarę zadrzewione czy wręcz określane jako leśne, to już kwestia gustu. Należy jednak w każdym przypadku zwrócić uwagę na dostateczne doświetlenie działki, a zwłaszcza dostęp promieni słonecznych, których niedobór może wieloletnie zamieszkiwanie uczynić uciążliwym i mało komfortowym.

Jak widać, znalezienie i wybór odpowiedniej działki pod budowę wymarzonego domu jest zadaniem czasochłonnym, ponadprzeciętnie złożonym, by nie powiedzieć trudnym. Trzeba brać pod uwagę szereg bardzo różnych czynników, zagrożeń i pułapek, które zadecydują o końcowym sukcesie nieruchomościowej inwestycji jednorodzinnej.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zdjęcie główne: 123RF.com

Przeczytaj również

REKLAMA
REKLAMA

Dodaj komentarz

Wasze komentarze (1)

Trece

Najlepiej jest kupic dom, bez zbednych formalnosci z budową czy z dzialka :D My kupowalismy przez biuro abc-dom z krakowa

REKLAMA

Polecane artykuły

Ostatnio spodobało się

Informacja

Nie możesz dodać komentarza do tej treści. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.

Edytuj komentarz

Usuń komentarz

Czy na pewno chcesz usunąć komentarz do artykułu "Zakup działki - jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?"? Tej operacji nie można cofnąć.

Wyślij mailem

Informacja

Zgłoś nadużycie

Informacja

To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.
REKLAMA

Wyłącz to powiadomienie

Nie będziesz już więcej otrzymywać powiadomień do tego zdarzenia.
Państwa przeglądarka jest nieaktualna. Aby zapewnić większe bezpieczeństwo, wygodę i komfort użytkowania w tej witrynie, proszę zaktualizować swoją przeglądarkę.
Polub nas, aby otrzymywać niezliczone pomysły wprost na swoją tablicę!

Edycja zdjęcia

Obróć

Informacja

Zaloguj się

Newsletter

Zapisz się do newslettera, aby otrzymywać najciekawsze artykuły oraz inspiracje z serwisu Deccoria.pl

Powiadomienia

Informacja

Nie możesz wykonać tej akcji. To okno zamknie się automatycznie za 3 sekundy.